Hoe voorkom je herstelkosten bij einde huurovereenkomst?
Verhuurders worden er bij het einde van een huurovereenkomst regelmatig mee geconfronteerd dat de huurder het gehuurde met gebreken en schade achterlaat en ook nalaat die te herstellen. De verhuurder blijft dan met de herstelkosten zitten. Hoe voorkom je dat? En hoe zorg je ervoor dat de herstelkosten op de vertrekkende huurder kunnen worden verhaald?
In de aanloop naar het einde van een huurovereenkomst, moet de verhuurder een aantal stappen doorlopen om zijn of haar rechten veilig te stellen. Met name het inspecteren van het gehuurde om vast te stellen of het in de overeengekomen staat wordt opgeleverd, levert in de praktijk nog al eens problemen op. Niet in de laatste plaats omdat (gezamenlijke) inspectie regelmatig in zijn geheel niet plaats vindt. Dit terwijl het al dan niet volgen van de juiste opleveringsprocedure bepalend kan zijn voor het bestaan van een recht op schadevergoeding ingeval het gehuurde wordt opgeleverd met gebreken.
Reden genoeg om jezelf als verhuurder de volgende vraag te stellen.
Hoe voorkom ik als verhuurder dat ik zelf voor de herstelkosten opdraai?
Om deze vraag te beantwoorden, beschrijf ik hieronder de stappen die je als verhuurder moet doorlopen om zo beslagen mogelijk ten ijs te komen. Het gaat om de volgende stappen:
- Stel bij aanvang van de huur een proces-verbaal van oplevering op;
- Beding in de huurovereenkomst een inspectierecht en een herstelplicht;
- Volg de juiste opleveringsprocedure;
Proces-verbaal van oplevering bij aanvang
Allereerst is het belangrijk om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te stellen van de staat van het gehuurde. In dat geval is de huurder namelijk verplicht om het gehuurde bij het einde van de huur in die beschreven staat op te leveren. De beschrijving moet dusdanig zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. Het is dan ook aan te bevelen om foto’s bij de beschrijving te voegen waarop de staat van de verschillende ruimten van het gehuurde duidelijk zichtbaar is. Ook is van belang om de beschrijving aan de huurovereenkomst te hechten en deze onderdeel van de overeenkomst uit te laten maken. Daarmee staat vast dat de huurder het gehuurde in die staat heeft aanvaard en dat voorkomt discussie achteraf.
De wet bepaalt dat indien geen beschrijving is opgemaakt, ervan uit wordt gegaan dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur dezelfde is als die bij aanvang. De verhuurder zal dan met tegenbewijs moeten komen en dat is vaak lastig. Juist vanwege het ontbreken van de beschrijving.
In de praktijk wordt voor verhuur van bedrijfsruimten vaak gebruik gemaakt van de ROZ-modellen. In de daarbij behorende algemene bepalingen is van de wet afgeweken. In dat geval geldt dat indien bij aanvang van de huur geen beschrijving (proces-verbaal van oplevering) is opgemaakt, de huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. De positie van de verhuurder is daarmee aanmerkelijk gunstiger dan onder de wettelijke regeling het geval is.
Inspectierecht en herstelplicht
Vaak wordt pas bij het einde van de huur duidelijk of er gebreken aanwezig zijn die door huurder hersteld zullen moeten worden. Nu de huurder, als alle stappen zijn doorlopen, aansprakelijk is voor de schade c.q. herstelkosten hoeft dat niet een probleem te zijn. Als de huurder echter geen verhaal biedt, kun je als verhuurder achter het net vissen. Ingeval van een faillissement van de huurder bijvoorbeeld, levert de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de schade slechts een zogenoemde concurrente vordering op. Dat wil zeggen dat de schade niet met voorrang uit de boedel wordt voldaan en de kans zeer reëel is dat voldoening überhaupt niet zal plaatsvinden. Een verhuurder die nog een waarborgsom onder zich heeft, kan deze uiteraard inzetten om de schade daarmee te verrekenen. Als de waarborgsom evenwel al is ingezet voor een huurachterstand, blijft de verhuurder meestal met de schade zitten.
De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.
Het vormt een risico dat maar moeilijk voorkomen kan worden. Wat de verhuurder kan doen, is tijdens de huurperiode het gehuurde periodiek inspecteren. Op die manier worden gebreken tijdig ontdekt en kan de verhuurder ook tijdig herstel verlangen. De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.
De meeste verhuurders maken overigens (nog) geen gebruik van deze mogelijkheid.
Opleveringsprocedure
In de meeste (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten is bepaald dat tijdig voor het einde van de huurovereenkomst gezamenlijk een rapport wordt opgemaakt, dat de bevindingen ten aanzien van de (actuele) staat van het gehuurde moet vermelden. Door een dergelijk inspectierapport te vergelijken met de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur kan vastgesteld worden waartoe de huurder in het kader van de teruggaveverplichting richting de verhuurder gehouden is. Aan de huurder wordt vervolgens een redelijke termijn geboden voor de werkzaamheden die op grond van het inspectierapport nog door de huurder moeten worden verricht.
Als de huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is de verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen
De ROZ-modellen bevatten ook een dergelijke regeling. Ook als de huurovereenkomst een dergelijke regeling niet kent, verdient het de voorkeur om het gehuurde gezamenlijk te inspecteren en de bevindingen vast te leggen.
Het doel hiervan laat zich raden: als na vertrek van de huurder discussie ontstaat over de staat van het gehuurde, en de verhuurder kosten op de huurder wil verhalen, dan is het essentieel dat de verhuurder kan aantonen wat de staat van het gehuurde was aan het einde van de huur.
In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald.
Er is nog een reden waarom het volgen van de overeengekomen opleveringsprocedure essentieel is. Als de huurder niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen, dan heeft dat een vervelende consequentie voor de verhuurder. In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald. De gedachte daarachter is dat als de huurder wel de gelegenheid zou hebben gehad om zelf tot herstel over te gaan, dat tegen lagere kosten zou hebben gekund (bijvoorbeeld omdat dan slechts de materiaalkosten worden gemaakt). De verhuurder kan in dat geval slechts die kosten op de huurder verhalen, die de huurder zelf ook zou hebben gemaakt.
Dit laatste kan een aanzienlijke beperking opleveren in het recht van de verhuurder op kostenverhaal.
Conclusie
Als verhuurder kun je je nooit helemaal vrijwaren van het risico op schade bij het einde van een huurovereenkomst. Wel kun je het risico zoveel mogelijk beperken door de besproken stappen zo goed mogelijk te doorlopen.
Heb je behoefte aan meer informatie hierover? Neem gerust contact met ons op!
