advocaat

Heb ik recht op huurkorting?

Onlangs heeft de horeca op last van de overheid opnieuw haar deuren moeten sluiten. Horecaondernemers die huren vragen zich terecht af hoe het nu zit met de verplichting om huur te betalen.

• Moet de huur volledig worden doorbetaald?
• Of mag de huur (deels) worden opgeschort?
• Bestaat er recht op huurprijsvermindering / huurkorting?

Vragen die ook juristen nog steeds verdeeld houden. Wel zijn er inmiddels naar aanleiding van de eerste lockdown door verschillende rechters uitspraken gedaan met betrekking tot dit onderwerp. Het betreft uitspraken in kort geding en dat brengt met zich mee dat het slechts voorlopige oordelen bevat. Toch kan uit die uitspraken voorzichtig worden afgeleid hoe in de rechtspraak wordt gekeken naar deze problematiek.

Veel horecaondernemingen verkeren in zwaar weer. De omzet valt voor een belangrijk deel weg. Om de continuïteit toch zo goed mogelijk te kunnen waarborgen, zal noodgedwongen goed naar de kostenkant moeten worden gekeken. De huur is een van de kostenposten die door de ondernemers onder de loep worden genomen. Niet voor niets wordt er tussen huurders en verhuurders van horeca bedrijfsruimten al veelvuldig onderhandeld en gediscussieerd over huurkorting. Dat gebeurde in het voorjaar natuurlijk ook al. Daarbij is het belangrijk om goed beslagen ten ijs te komen en te weten wat de juridische positie is. Waar heeft u recht op?

Het korte antwoord op de vragen hierboven is als volgt: de horecaondernemer heeft onder voorwaarden recht op huurprijsvermindering. Als dat recht wordt aangenomen, mag vooruitlopend daarop betaling van de huur (deels) worden opgeschort.

Of u als horecaondernemer recht heeft op huurkorting, hangt onder meer af van de inhoud van de huurovereenkomst.

Huurkorting door gebrek

De wet zegt dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. Het begrip “gebrek” wordt door de wet als volgt gedefinieerd:

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Van belang is dat het begrip gebrek niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt.

In de rechtspraak met betrekking tot corona speelde met name de vraag of de gedwongen sluiting van horeca “een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” betreft. Deze vraag houdt ook de rechtswetenschap verdeeld. Op basis van de uitspraken in kort geding kan de vraag echter vooralsnog bevestigend worden beantwoord. Rechters oordelen namelijk overwegend dat de gedwongen sluiting moet worden aangemerkt als gebrek.

Volledigheidshalve moet daarbij worden opgemerkt dat het begrip gebrek contractueel kan worden beperkt door bepaalde omstandigheden in het contract uitdrukkelijk aan te merken als zijnde geen gebrek. Deze situatie lijkt zich met betrekking tot de gedwongen sluiting vanwege corona in de praktijk niet of nauwelijks voor te doen.

Inhoud overeenkomst van belang

Als de conclusie is dat sprake is van een gebrek, dan bestaat daarmee op basis van de wet aanspraak op een evenredige vermindering van de huurprijs. In de huurovereenkomst kan daar echter van worden afgeweken. Het recht op huurprijsvermindering en opschorting kan worden uitgesloten in de overeenkomst. Sterker nog: de meest gebruikte huurovereenkomsten, die van de ROZ, bevatten standaard een dergelijke uitsluiting.

Is in uw overeenkomst het recht op huurkorting en opschorting niet uitgesloten? Dan hebt u zeer waarschijnlijk recht op huurkorting / huurprijsvermindering tijdens de lockdown!

Bevat de overeenkomst de uitsluiting wel, dan ligt het lastiger. Maar ook in dat geval zijn er – gelet op de uitspraken die inmiddels door rechters zijn gedaan – mogelijkheden. In de meeste uitspraken wordt de sluiting van horeca door corona namelijk als “onvoorziene omstandigheid” aangemerkt.

Huurkorting door onvoorziene omstandigheden

Als sprake is van onvoorziene omstandigheden, dan kan de rechter ook de huurprijs naar beneden aanpassen. De wet bepaalt daarover het volgende:

De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.

Concreet gaat het hier dus om de vraag of de verhuurder ” naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid” mag verwachten dat de huurprijs ongewijzigd blijft. De rechter zal bij de beoordeling hiervan kijken naar alle omstandigheden van het geval. Dat betekent in de praktijk bijvoorbeeld dat de huurder voldoende zal moeten kunnen onderbouwen dat de financiële positie waarin zij door corona is komen te verkeren, dusdanig is dat huurverlaging in de rede ligt. De financiële positie van de verhuurder kan in deze afweging ook een rol spelen. De beoordeling zal in dit geval dus veel feitelijker van aard zijn dan bij de vraag of recht bestaat op huurkorting op grond van een gebrek.

Overigens kan ook in andere getroffen sectoren mogelijk recht op huurkorting bestaan op grond van onvoorziene omstandigheden.

Conclusie

De gedwongen sluiting van de horeca geeft voldoende aanleiding om te onderzoeken of in een concreet geval recht bestaat op huurkorting. Op grond van de gerechtelijke uitspraken die tot nu toe zijn gedaan, kan gezegd worden dat de kans op huurkorting reëel is. Tegelijkertijd moet daarbij worden aangetekend dat het vooral om “voorlopige” oordelen van rechters ging (uitspraken in kort geding).

Het is in elk geval de moeite waard om de mogelijkheid om huurkorting te krijgen te onderzoeken. Wilt u advies hierover? Neem dan contact met ons op!