Geen onderdeel van een categorie

Huurkorting met terugwerkende kracht wegens corona?

Door de recente uitspraak van de Hoge Raad, die wij in een eerdere bijdrage belichtten, weten we nu dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt die in beginsel recht geeft op huurkorting. Ook heeft de Hoge Raad een methode gegeven voor de berekening van die korting. De uitspraak heeft daarmee voor een groot deel een einde gemaakt aan de onzekerheid die daarover bestond.

Huurkorting met terugwerkende kracht?

Nu deze duidelijkheid is verschaft, kunnen ondernemers die hun gehuurde bedrijfspand niet of slechts beperkt hebben kunnen exploiteren vanwege de coronamaatregelen, de balans opmaken. De vraag die daarbij rijst is of ondernemers die niet eerder al aan de bel hebben getrokken, nu alsnog aanspraak kunnen maken op huurkorting. Met terugwerkende kracht dus.

Het korte antwoord op die vraag is: ja!

Onvoorziene omstandigheden

Volgens de wet kan de rechter op vordering van de huurder de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Daarvoor is wel vereist dat deze onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Een dergelijke wijziging of gedeeltelijke ontbinding geldt normaal gesproken voor de toekomst. Volgens de wet kan de rechter echter terugwerkende kracht eraan ontlenen.

De omstandigheid dat een huurder het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is volgens de Hoge Raad een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020.

In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies.

Conclusie

Concreet betekent het dat de rechter op grond hiervan de huurprijs kan wijzigen me terugwerkende kracht. Heb je dus als ondernemer vanwege de coronamaatregelen het gehuurde bedrijfspand niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren, dan kun je ook over het verleden nog huurkorting vorderen.

Heb je vragen over huurkorting? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-01-17T11:33:48+02:0017 januari 2022|

Huurachterstand: toegang ontzeggen?

In de praktijk komen we het nog steeds tegen: de verhuurder van bedrijfsruimte of woonruimte die de sloten vervangt en de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegt omdat de huur niet is betaald. Ons advies: niet doen! Het kan tot schadeclaims leiden.

Heb je te maken met een huurder die de huur niet betaalt of andere verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt? Dan heb je als verhuurder verschillende mogelijkheden om te bevorderen dat de verplichtingen alsnog worden nagekomen. Het ontzeggen van de toegang is daar niet een van. Hoe zit dat precies?

Heb je als verhuurder een opschortingsrecht?

De kernvraag in dit verband is of je als verhuurder een zogenoemd opschortingsrecht hebt. Met opschortingsrecht wordt bedoeld dat als een partij zich niet aan de afspraak houdt, de andere partij zijn verplichtingen kan uitstellen. Iedereen kent wel het recht van de huurder om de huur op te schorten als de verhuurder nalaat om bijvoorbeeld gebreken aan het gehuurde te herstellen. In dat geval komt de verhuurder een verplichting niet na en mag de huurder zijn verplichting om huur te betalen opschorten. Omgekeerd: als de huurder zonder rechtsgrond de huur niet betaalt, dan mag de verhuurder zijn verplichtingen opschorten, toch?

Het antwoord is in principe bevestigend. Toch mag je als verhuurder de huurder niet de toegang tot het gehuurde ontzeggen. Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent. 

Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent.

Opschorten betekent namelijk uitstellen. Je kunt verplichtingen alleen uitstellen als aan deze verplichtingen op een later moment alsnog kan worden voldaan. Voorbeeld: de huurder die de huurbetalingsverplichting opschort, kan op een later moment alsnog (met terugwerkende kracht) betalen. Huurgenot kan echter niet met terugwerkende kracht alsnog worden verschaft. Om die reden kan de verplichting van de verhuurder om huurgenot te verschaffen niet worden opgeschort. Je hebt als verhuurder dus niet het recht om verschaffing van het huurgenot te staken.

De gevolgen

Als je als verhuurder toch de sloten vervangt en de huurder toegang tot het gehuurde ontzegt, dan handel je als verhuurder in strijd met een van de belangrijkste verplichtingen in de huurovereenkomst: het verschaffen van huurgenot. In de rechtspraak wordt ook aangenomen dat de ontzegging van toegang gelijk te stellen is aan een eenzijdige buitengerechtelijke beëndiging van de huurovereenkomst en dat kan niet volgens de wet.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.


Bovendien kan de huurder over de periode dat de ontzegging duurt, aanspraak maken op huurvermindering, in die zin dat over die periode geen huur verschuldigd is.

Een situatie die ontstaat doordat de huurder niet betaalt, kan zo uitmonden in een flinke vordering van de huurder op de verhuurder. Je doet er dus goed aan om je goed te laten informeren over je rechten en plichten in een dergelijke situatie. Een simpel telefoontje met een ter zake deskundige jurist of advocaat kan veel juridische en financiele ellende besparen.

Heb je vragen over huren of verhuren? Wij staan voor u klaar!

 

2021-01-29T16:43:05+02:008 december 2020|
Ga naar de bovenkant