huurachterstand

Verhuurder, meld huurachterstand bij gemeente!

Er is veel over te lezen de laatste tijd: een verhuurder van woonruimte moet een huurachterstand melden bij de gemeente. Toch blijkt in de praktijk dat veel verhuurders (nog) niet van deze verplichting op de hoogte zijn. Of zij weten niet wat de verplichting nu precies inhoudt. Tijd voor opheldering dus!

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

De verplichting vloeit voort uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, dat op 1 januari 2021 in werking is getreden. In het besluit is bepaald dat ingeval van een huurachterstand de verhuurder van woonruimte de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college verstrekt voor schuldhulpverlening, als hij:

  • a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

  • b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

  • c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en

  • d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Het doel van deze regeling is om schuldenproblematiek tijdig te signaleren. Zo kan in een vroeg(er) stadium de juiste hulp worden aangeboden om grotere problemen te voorkomen.

Het besluit bevat geen sanctie ingeval van het niet nakomen van de meldplicht door de verhuurder. Inmiddels is wel duidelijk dat het niet doen van de verplichte melding in voorkomende gevallen zeer nadelig kan uitpakken voor de verhuurder.

Rechtspraak

Daarmee vormt de meldplicht een belangrijk aandachtspunt in het voorstadium van een procedure tot ontbinding en/of ontruiming. 

Er zijn inmiddels verschillende uitspraken door rechters gedaan waarbij een door de verhuurder gevorderde ontbinding of ontruiming wegens een huurachterstand werd afgewezen omdat de verhuurder niet aan de meldplicht had voldaan. Daarmee vormt de meldplicht een belangrijk aandachtspunt in het voorstadium van een procedure tot ontbinding en/of ontruiming.

Dat betekent dus ook dat een verhuurder de stappen dient te doorlopen die voorafgaan aan de melding. Deze zijn hierboven opgesomd.

Kortom: ben je verhuurder van woonruimte en is sprake van een huurachterstand? Stap niet zomaar naar de rechter en zorg dat aan de meldplicht is voldaan!

Heb je vragen over de meldplicht? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

 

2023-02-01T19:25:26+01:001 februari 2023|

Huurachterstand: toegang ontzeggen?

In de praktijk komen we het nog steeds tegen: de verhuurder van bedrijfsruimte of woonruimte die de sloten vervangt en de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegt omdat de huur niet is betaald. Ons advies: niet doen! Het kan tot schadeclaims leiden.

Heb je te maken met een huurder die de huur niet betaalt of andere verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt? Dan heb je als verhuurder verschillende mogelijkheden om te bevorderen dat de verplichtingen alsnog worden nagekomen. Het ontzeggen van de toegang is daar niet een van. Hoe zit dat precies?

Heb je als verhuurder een opschortingsrecht?

De kernvraag in dit verband is of je als verhuurder een zogenoemd opschortingsrecht hebt. Met opschortingsrecht wordt bedoeld dat als een partij zich niet aan de afspraak houdt, de andere partij zijn verplichtingen kan uitstellen. Iedereen kent wel het recht van de huurder om de huur op te schorten als de verhuurder nalaat om bijvoorbeeld gebreken aan het gehuurde te herstellen. In dat geval komt de verhuurder een verplichting niet na en mag de huurder zijn verplichting om huur te betalen opschorten. Omgekeerd: als de huurder zonder rechtsgrond de huur niet betaalt, dan mag de verhuurder zijn verplichtingen opschorten, toch?

Het antwoord is in principe bevestigend. Toch mag je als verhuurder de huurder niet de toegang tot het gehuurde ontzeggen. Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent. 

Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent.

Opschorten betekent namelijk uitstellen. Je kunt verplichtingen alleen uitstellen als aan deze verplichtingen op een later moment alsnog kan worden voldaan. Voorbeeld: de huurder die de huurbetalingsverplichting opschort, kan op een later moment alsnog (met terugwerkende kracht) betalen. Huurgenot kan echter niet met terugwerkende kracht alsnog worden verschaft. Om die reden kan de verplichting van de verhuurder om huurgenot te verschaffen niet worden opgeschort. Je hebt als verhuurder dus niet het recht om verschaffing van het huurgenot te staken.

De gevolgen

Als je als verhuurder toch de sloten vervangt en de huurder toegang tot het gehuurde ontzegt, dan handel je als verhuurder in strijd met een van de belangrijkste verplichtingen in de huurovereenkomst: het verschaffen van huurgenot. In de rechtspraak wordt ook aangenomen dat de ontzegging van toegang gelijk te stellen is aan een eenzijdige buitengerechtelijke beëndiging van de huurovereenkomst en dat kan niet volgens de wet.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.


Bovendien kan de huurder over de periode dat de ontzegging duurt, aanspraak maken op huurvermindering, in die zin dat over die periode geen huur verschuldigd is.

Een situatie die ontstaat doordat de huurder niet betaalt, kan zo uitmonden in een flinke vordering van de huurder op de verhuurder. Je doet er dus goed aan om je goed te laten informeren over je rechten en plichten in een dergelijke situatie. Een simpel telefoontje met een ter zake deskundige jurist of advocaat kan veel juridische en financiele ellende besparen.

Heb je vragen over huren of verhuren? Wij staan voor u klaar!

 

2021-01-29T16:43:05+01:008 december 2020|
Ga naar de bovenkant