jurisprudentie

Belangrijke uitspraak

Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag een voor horecaondernemers belangrijke uitspraak gedaan over huurprijsvermindering vanwege corona. De rechter bevestigt het recht op huurkorting.

De rechtbank heeft in de aan de orde zijnde zaak geoordeeld dat de horecaondernemer 50% van de huur verschuldigd is over de perioden van gedwongen sluiting. In de tussenliggende periode is – over de maanden met een substantieel omzetverlies – 75% van de huur verschuldigd.

De uitspraak is van belang omdat deze door een bodemrechter is gedaan. Tot nu toe waren slechts nog uitspraken in kort geding gedaan. Dat betroffen, in tegenstelling tot de onderhavige uitspraak, dus voorlopige oordelen.

Het vonnis is in de kern een bevestiging van wat de meeste rechters in kort geding ook reeds (voorlopig) oordeelden. In een eerdere bijdrage op onze website werd daar al op in gegaan.

Waar kijkt de rechter naar bij de beoordeling?

De huurverlaging is toegewezen in deze zaak omdat de rechter oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Om die onaanvaardbaarheid te toetsen, kijkt de rechter naar allerlei omstandigheden, waaronder in elk geval de financiële gevolgen van de coronacrisis voor de huurder. Het is dan ook van belang om die goed te onderbouwen. Hiervoor moeten in elk geval de omzetcijfers worden overgelegd over de coronaperiode en over één of meerdere jaren daaraan voorafgaand. Daarnaast zijn de vaste lasten van belang en eventuele financiële ondersteuning vanuit de overheid. Is de onderbouwing niet afdoende, dan is het risico groot dat de rechter geen huurvermindering toewijst.

De rechter heeft in deze zaak zijn oordeel moeten baseren op onvoorziene omstandigheden, omdat het recht op huurprijsvermindering contractueel was uitgesloten. De huurder heeft in dat geval geen recht op huurprijsvermindering, tenzij die uitsluiting van tafel gaat. Met een beroep op onvoorziene omstandigheden, kun je dat bereiken. Het nadeel is dus wel dat je als huurder met een goede onderbouwing zult moeten komen.

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter c.q. gemakkelijker. De wet zegt immers dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. De gedwongen sluiting vormt een gebrek en daarmee is het recht op huurprijsvermindering gegeven. De enige vraag die dan resteert, is met hoeveel de huur verminderd moet worden. Hierover is nog geen bodemuitspraak gedaan. In een kort geding kwam de rechter op grond hiervan tot 50% opschorting van de huur. De uitkomst is dus vergelijkbaar, met als voordeel dat de cijfers en allerlei andere omstandigheden geen rol speelden.

Kijk dus eerst goed naar je overeenkomst. In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de modellen van ROZ. Daarin is het recht op huurprijsvermindering uitgesloten, tenzij gebruik is gemaakt van een heel oud model.

De uitspraak van de rechtbank Den Haag is in elk geval goed nieuws voor huurders van horeca bedrijfsruimte. De uitspraak betekent echter niet dat iedere horecaondernemer per definitie recht heeft op huurprijsvermindering. In de meeste gevallen is sprake van uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering en dan dient de huurder goed beslagen ten ijs te komen om zijn situatie te onderbouwen.

Wil je weten wat jouw rechtspositie is? Neem gerust contact met ons op.