opschorting Archieven - DUX Advocaten

Horeca en corona: meer zekerheid over huurkorting

Belangrijke uitspraak

Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag een voor horecaondernemers belangrijke uitspraak gedaan over huurprijsvermindering vanwege corona. De rechter bevestigt het recht op huurkorting.

De rechtbank heeft in de aan de orde zijnde zaak geoordeeld dat de horecaondernemer 50% van de huur verschuldigd is over de perioden van gedwongen sluiting. In de tussenliggende periode is – over de maanden met een substantieel omzetverlies – 75% van de huur verschuldigd.

De uitspraak is van belang omdat deze door een bodemrechter is gedaan. Tot nu toe waren slechts nog uitspraken in kort geding gedaan. Dat betroffen, in tegenstelling tot de onderhavige uitspraak, dus voorlopige oordelen.

Het vonnis is in de kern een bevestiging van wat de meeste rechters in kort geding ook reeds (voorlopig) oordeelden. In een eerdere bijdrage op onze website werd daar al op in gegaan.

Waar kijkt de rechter naar bij de beoordeling?

De huurverlaging is toegewezen in deze zaak omdat de rechter oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Om die onaanvaardbaarheid te toetsen, kijkt de rechter naar allerlei omstandigheden, waaronder in elk geval de financiële gevolgen van de coronacrisis voor de huurder. Het is dan ook van belang om die goed te onderbouwen. Hiervoor moeten in elk geval de omzetcijfers worden overgelegd over de coronaperiode en over één of meerdere jaren daaraan voorafgaand. Daarnaast zijn de vaste lasten van belang en eventuele financiële ondersteuning vanuit de overheid. Is de onderbouwing niet afdoende, dan is het risico groot dat de rechter geen huurvermindering toewijst.

De rechter heeft in deze zaak zijn oordeel moeten baseren op onvoorziene omstandigheden, omdat het recht op huurprijsvermindering contractueel was uitgesloten. De huurder heeft in dat geval geen recht op huurprijsvermindering, tenzij die uitsluiting van tafel gaat. Met een beroep op onvoorziene omstandigheden, kun je dat bereiken. Het nadeel is dus wel dat je als huurder met een goede onderbouwing zult moeten komen.

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter c.q. gemakkelijker. De wet zegt immers dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. De gedwongen sluiting vormt een gebrek en daarmee is het recht op huurprijsvermindering gegeven. De enige vraag die dan resteert, is met hoeveel de huur verminderd moet worden. Hierover is nog geen bodemuitspraak gedaan. In een kort geding kwam de rechter op grond hiervan tot 50% opschorting van de huur. De uitkomst is dus vergelijkbaar, met als voordeel dat de cijfers en allerlei andere omstandigheden geen rol speelden.

Kijk dus eerst goed naar je overeenkomst. In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de modellen van ROZ. Daarin is het recht op huurprijsvermindering uitgesloten, tenzij gebruik is gemaakt van een heel oud model.

De uitspraak van de rechtbank Den Haag is in elk geval goed nieuws voor huurders van horeca bedrijfsruimte. De uitspraak betekent echter niet dat iedere horecaondernemer per definitie recht heeft op huurprijsvermindering. In de meeste gevallen is sprake van uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering en dan dient de huurder goed beslagen ten ijs te komen om zijn situatie te onderbouwen.

Wil je weten wat jouw rechtspositie is? Neem gerust contact met ons op.

Huurachterstand: toegang ontzeggen?

In de praktijk komen we het nog steeds tegen: de verhuurder van bedrijfsruimte of woonruimte die de sloten vervangt en de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegt omdat de huur niet is betaald. Ons advies: niet doen! Het kan tot schadeclaims leiden.

Heb je te maken met een huurder die de huur niet betaalt of andere verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt? Dan heb je als verhuurder verschillende mogelijkheden om te bevorderen dat de verplichtingen alsnog worden nagekomen. Het ontzeggen van de toegang is daar niet een van. Hoe zit dat precies?

Heb je als verhuurder een opschortingsrecht?

De kernvraag in dit verband is of je als verhuurder een zogenoemd opschortingsrecht hebt. Met opschortingsrecht wordt bedoeld dat als een partij zich niet aan de afspraak houdt, de andere partij zijn verplichtingen kan uitstellen. Iedereen kent wel het recht van de huurder om de huur op te schorten als de verhuurder nalaat om bijvoorbeeld gebreken aan het gehuurde te herstellen. In dat geval komt de verhuurder een verplichting niet na en mag de huurder zijn verplichting om huur te betalen opschorten. Omgekeerd: als de huurder zonder rechtsgrond de huur niet betaalt, dan mag de verhuurder zijn verplichtingen opschorten, toch?

Het antwoord is in principe bevestigend. Toch mag je als verhuurder de huurder niet de toegang tot het gehuurde ontzeggen. Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent.

Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent.

Opschorten betekent namelijk uitstellen. Je kunt verplichtingen alleen uitstellen als aan deze verplichtingen op een later moment alsnog kan worden voldaan. Voorbeeld: de huurder die de huurbetalingsverplichting opschort, kan op een later moment alsnog (met terugwerkende kracht) betalen. Huurgenot kan echter niet met terugwerkende kracht alsnog worden verschaft. Om die reden kan de verplichting van de verhuurder om huurgenot te verschaffen niet worden opgeschort. Je hebt als verhuurder dus niet het recht om verschaffing van het huurgenot te staken.

De gevolgen

Als je als verhuurder toch de sloten vervangt en de huurder toegang tot het gehuurde ontzegt, dan handel je als verhuurder in strijd met een van de belangrijkste verplichtingen in de huurovereenkomst: het verschaffen van huurgenot. In de rechtspraak wordt ook aangenomen dat de ontzegging van toegang gelijk te stellen is aan een eenzijdige buitengerechtelijke beëndiging van de huurovereenkomst en dat kan niet volgens de wet.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.

Bovendien kan de huurder over de periode dat de ontzegging duurt, aanspraak maken op huurvermindering, in die zin dat over die periode geen huur verschuldigd is.

Een situatie die ontstaat doordat de huurder niet betaalt, kan zo uitmonden in een flinke vordering van de huurder op de verhuurder. Je doet er dus goed aan om je goed te laten informeren over je rechten en plichten in een dergelijke situatie. Een simpel telefoontje met een ter zake deskundige jurist of advocaat kan veel juridische en financiele ellende besparen.

Heb je vragen over huren of verhuren? Wij staan voor u klaar!

Over ons

Algemeen

Contact

opschorting