vastgoed

De Wet goed verhuurderschap treedt in werking!

Op 1 juli 2023 treedt de wet Goed verhuurderschap in werking. De wet voorziet in een basisnorm voor goed verhuurderschap bij woonruimte in de vorm van landelijke algemene regels die meetbaar, handhaafbaar en afdwingbaar zijn. Het doel is het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie. Ook is de verplichting opgenomen om de huurovereenkomst op schrift te stellen en om de huurder over enkele zaken te informeren.

Vanuit de gedachte dat verhuurders in bepaalde gebieden misbruik maken van de sociaaleconomische kwetsbare positie van huurders, geeft de wet bovendien de bevoegdheid aan gemeenten om via een gebiedsgerichte verhuurvergunning strengere eisen te stellen aan verhuurders in dergelijke gebieden en om, waar nodig, malafide verhuurders uit dit gebied te weren die hun gedrag willens en wetens niet aan de norm voor goed verhuurderschap wensen aan te passen. In die gebieden mag niet worden verhuurd zonder vergunning van de gemeente.

Het gaat dus om vergaande bevoegdheden van gemeenten om in te grijpen in een huurovereenkomst. Het is voor verhuurders dan ook belangrijk om goed op de hoogte zijn van de nieuwe regels.

Wat is goed verhuurderschap?

Volgens de wet wordt onder goed verhuurderschap – samengevat – verstaan:

  • het zich onthouden van discriminatie door:
    – een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren;
    – objectieve selectiecriteria te gebruiken bij het openbaar aanbieden van woonruimte;
    – het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat- huurders.
  • het zich onthouden van intimidatie, in welke vorm dan ook;
  • geen waarborgsom vragen die hoger is dan twee maal de kale huur;
  • het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;
  • het schriftelijk informeren van de huurder over:
    – de rechten en plichten van de huurder (voor zover die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen);
    – de hoogte van de waarborgsom en de wijze van afwikkeling van de waarborgsom bij het einde van de huur;
    – de gegevens van het meldpunt van de gemeente waar ongewenst verhuurgedrag kan worden gemeld;
    – de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten en de jaarlijks aan de huurder te verstrekken volledige kostenspecificatie;
  • het zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten, bevat de wet nog een aantal aanvullende regels.

Deze regels gelden ook voor verhuurbemiddelaars en beheerders. Ter uitvoering van de regels moet de verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder in elk geval beschikken over een werkwijze die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie. Ook neemt hij of zij in het kader van die werkwijze doeltreffende maatregelen en voert deze uit. De werkwijze en de daarbij behorende maatregelen moeten schriftelijk worden vastgelegd.

Handhaving

Iedere gemeente zal een meldpunt instellen waar huurders terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurgedrag.

De wet geeft gemeenten ook vergaande handhavingsmogelijkheden. Zo kan er een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 22.500 en bij herhaalde overtreding zelfs maximaal € 90.000. Daarbij kan de verhuurder ook middels bestuursdwang worden verplicht om de overtreding ongedaan te maken. De wet geeft de gemeente zelfs de bevoegdheid om het gehuurde in het ergste geval in beheer te nemen.

De wet raakt niet alleen nieuwe, maar ook bestaande huurovereenkomsten

Wij adviseren verhuurders, mede gelet op de vergaande handhavingsbevoegdheden van de gemeente, zich goed te verdiepen in de Wet goed verhuurderschap. De wet raakt niet alleen nieuwe, maar ook bestaande huurovereenkomsten. Immers, een deel van de verplichtingen dienen ook in bestaande huurverhoudingen binnen een bepaalde termijn te worden nagekomen.

Heb je vragen hierover? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

 

 

2023-06-30T11:43:08+02:0030 juni 2023|

Koop woning: misbruik van de bedenktijd

Onlangs heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een interessant arrest gewezen over de bedenktijd bij de verkoop van een woning. Uit de uitspraak vloeit voort dat een beroep op de bedenktijd onder omstandigheden misbruik van bevoegdheid op kan leveren. Deze zaak ging over een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper. Toch heeft de uitspraak ook invloed op de toepassing van de wettelijke bedenktijd door de koper.

Deze ontwikkeling is van belang voor makelaars en andere adviseurs. Zij zullen hier rekening mee moeten houden in de advisering.

De wettelijke bedenktijd

De bedenktijd van drie dagen is in de wet opgenomen om consument-kopers van woningen extra bescherming te bieden. Binnen de bedenktijd kan de consument-koper de koop ontbinden. De bedenktijd stelt de koper in de gelegenheid om een overhaaste koopbeslissing te herstellen. Daarnaast kan de koper de bedenktijd bijvoorbeeld benutten om een deskundige in te schakelen voor een bouwkundige keuring.

De bedenktijd is niet bedoeld om een definitieve keuze te kunnen maken tussen de verschillende door de koper gekochte woningen.

De bedenktijd is – zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis – niet bedoeld om een definitieve keuze te kunnen maken tussen de verschillende door de koper gekochte woningen. Dan zou de koper mogelijk misbruik van zijn bevoegdheid maken. Hoe dit misbruik wordt bestraft, vermeldt de parlementaire geschiedenis niet. Bovendien verplicht de wet niet om aan te geven wat de reden van de ontbinding is.

In rechtszaken is meermaals een beroep gedaan op misbruik van bevoegdheid in dit verband. In de meeste gevallen werd een dergelijk beroep niet gehonoreerd. Het beperkte doel van de bedenktijd is niet in de wet zelf opgenomen, zodat het inroepen van de bedenktijd niet snel in strijd met de wet zal zijn. Tegen deze achtergrond, is het arrest van 3 maart 2021 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het bespreken waard.

Misbruik van bevoegdheid

Het ging in deze zaak om een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper van de woning. De bedenktijd vloeit voor de verkoper niet voort uit de wet. Partijen waren echter overeengekomen de bedenktijd mede van toepassing te verklaren op de verkoper. De verkoper ontving daags na het sluiten van de koopovereenkomst een betere bieding. Om die reden koos de verkoper voor de hogere bieder en ontbond hij de overeenkomst binnen de bedenktijd.

Het Gerechtshof oordeelt dat de verkoper daarmee misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om de bedenktijd in te roepen. Het Hof overweegt daartoe dat de bedenktijd die de verkoper toekwam gelijk is aan de wettelijke bedenktijd van de koper. Dat was immers de bedoeling van partijen. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de bedenktijd kopers niet is gegeven voor het maken van een ‘definitieve keuze’ uit verscheidene door hen gekochte woningen. Voornoemd gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding binnen de bedenktijd zou misbruik van bevoegdheid opleveren en derhalve onrechtmatig zijn. Voorgaande doortrekkend naar verkoper valt in te zien dat het ‘gelijke’ recht op de bedenktijd door verkoper niet mocht worden gebruikt voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden.

Een beroep op de bedenktijd voor een ander doel dan waar de bedenktijd eigenlijk voor is bedoeld, kan door de rechter worden afgestraft. 

Het Hof baseert haar oordeel hier dus op de bedoeling van de wetgever, niet op de wettekst zelf. Uiteindelijk mondt dit uit in de verplichting voor de verkoper om de contractuele boete van 10% aan de koper te voldoen.

Gevolgen voor de praktijk

Als we ervan uit gaan dat dit de nieuwe lijn in de jurisprudentie wordt, dan heeft dat gevolgen voor de praktijk. Uit de uitspraak vloeit namelijk voort dat het doel waarmee kopers of verkopers zich op de bedenktijd beroepen toch van belang is. Daarmee is sprake van een inperking van de mogelijkheden om een beroep te doen op de bedenktijd.

Kopers (en verkopers) mogen er dus niet meer vanuit te gaan dat de bedenktijd een “blanco cheque” vormt om te ontbinden. Een beroep op de bedenktijd voor een ander doel dan waar de bedenktijd eigenlijk voor is bedoeld, kan door de rechter worden afgestraft.

Vragen? Neem gerust contact met ons op!

2021-05-05T11:54:06+02:005 mei 2021|
Ga naar de bovenkant