verkoop

Onlangs heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een interessant arrest gewezen over de bedenktijd bij de verkoop van een woning. Uit de uitspraak vloeit voort dat een beroep op de bedenktijd onder omstandigheden misbruik van bevoegdheid op kan leveren. Deze zaak ging over een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper. Toch heeft de uitspraak ook invloed op de toepassing van de wettelijke bedenktijd door de koper.

Deze ontwikkeling is van belang voor makelaars en andere adviseurs. Zij zullen hier rekening mee moeten houden in de advisering.

De wettelijke bedenktijd

De bedenktijd van drie dagen is in de wet opgenomen om consument-kopers van woningen extra bescherming te bieden. Binnen de bedenktijd kan de consument-koper de koop ontbinden. De bedenktijd stelt de koper in de gelegenheid om een overhaaste koopbeslissing te herstellen. Daarnaast kan de koper de bedenktijd bijvoorbeeld benutten om een deskundige in te schakelen voor een bouwkundige keuring.

De bedenktijd is – zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis – niet bedoeld om een definitieve keuze te kunnen maken tussen de verschillende door de koper gekochte woningen. Dan zou de koper mogelijk misbruik van zijn bevoegdheid maken. Hoe dit misbruik wordt bestraft, vermeldt de parlementaire geschiedenis niet. Bovendien verplicht de wet niet om aan te geven wat de reden van de ontbinding is.

In rechtszaken is meermaals een beroep gedaan op misbruik van bevoegdheid in dit verband. In de meeste gevallen werd een dergelijk beroep niet gehonoreerd. Het beperkte doel van de bedenktijd is niet in de wet zelf opgenomen, zodat het inroepen van de bedenktijd niet snel in strijd met de wet zal zijn. Tegen deze achtergrond, is het arrest van 3 maart 2021 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het bespreken waard.

Misbruik van bevoegdheid

Het ging in deze zaak om een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper van de woning. De bedenktijd vloeit voor de verkoper niet voort uit de wet. Partijen waren echter overeengekomen de bedenktijd mede van toepassing te verklaren op de verkoper. De verkoper ontving daags na het sluiten van de koopovereenkomst een betere bieding. Om die reden koos de verkoper voor de hogere bieder en ontbond hij de overeenkomst binnen de bedenktijd.

Het Gerechtshof oordeelt dat de verkoper daarmee misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om de bedenktijd in te roepen. Het Hof overweegt daartoe dat de bedenktijd die de verkoper toekwam gelijk is aan de wettelijke bedenktijd van de koper. Dat was immers de bedoeling van partijen. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de bedenktijd kopers niet is gegeven voor het maken van een ‘definitieve keuze’ uit verscheidene door hen gekochte woningen. Voornoemd gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding binnen de bedenktijd zou misbruik van bevoegdheid opleveren en derhalve onrechtmatig zijn. Voorgaande doortrekkend naar verkoper valt in te zien dat het ‘gelijke’ recht op de bedenktijd door verkoper niet mocht worden gebruikt voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden.

Het Hof baseert haar oordeel hier dus op de bedoeling van de wetgever, niet op de wettekst zelf. Uiteindelijk mondt dit uit in de verplichting voor de verkoper om de contractuele boete van 10% aan de koper te voldoen.

Gevolgen voor de praktijk

Als we ervan uit gaan dat dit de nieuwe lijn in de jurisprudentie wordt, dan heeft dat gevolgen voor de praktijk. Uit de uitspraak vloeit namelijk voort dat het doel waarmee kopers of verkopers zich op de bedenktijd beroepen toch van belang is. Daarmee is sprake van een inperking van de mogelijkheden om een beroep te doen op de bedenktijd.

Kopers (en verkopers) mogen er dus niet meer vanuit te gaan dat de bedenktijd een “blanco cheque” vormt om te ontbinden. Een beroep op de bedenktijd voor een ander doel dan waar de bedenktijd eigenlijk voor is bedoeld, kan door de rechter worden afgestraft.

Vragen? Neem gerust contact met ons op!