Nieuws

Tijdelijke huurovereenkomst of toch niet?

Heb ik nou een tijdelijke huurovereenkomst gesloten of een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur? Die vraag leidt geregeld tot geschillen tussen verhuurders en huurders. Maar hoe zit het nu?

In 2016 is ons huurrecht op een aantal belangrijke punten veranderd. Onder meer is toen de mogelijkheid geïntroduceerd om woonruimte tijdelijk te verhuren. Dat wil zeggen dat de verhuurder de overeenkomst na tijdige aanzegging kan doen eindigen op het overeengekomen tijdstip.

In de praktijk is niet altijd duidelijk of partijen een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten c.q. hebben willen sluiten. Een dergelijke situatie heeft dit jaar tot een interessante uitspraak van de rechtbank Rotterdam geleid die van belang is voor de huurpraktijk.

Wat is een tijdelijke huurovereenkomst?

Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst als deze is wordt aangegaan voor een periode van maximaal twee jaar als sprake is van een zelfstandige woonruimte, dan wel maximaal vijf jaar ingeval van onzelfstandige woonruimte. Is de overeenkomst voor een langere periode aangegaan, dan is in beginsel sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft in het laatste geval de normale huurbescherming.

De verhuurder hoeft een tijdelijke huurovereenkomst niet op te zeggen om deze te doen eindigen. De wettelijke opzeggingsgronden zijn dan ook niet van toepassing. Wel moet de verhuurder minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum van de overeenkomst de huurder informeren dat de overeenkomst op de overeengekomen datum eindigt. Dit noemt men de aanzeggingsplicht. Voldoet de verhuurder niet aan de aanzeggingsplicht, dan wordt de overeenkomst verlengd voor onbepaalde tijd (met de daarbij horende huurbescherming).

Ingeval van een tijdelijke huurovereenkomst, heeft de huurder altijd het recht om tussentijds op te zeggen. Dit recht mag niet contractueel worden uitgesloten.

De overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur

In de praktijk worden ook vaak overeenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten met een minimumduur. Dat is een overeenkomst voor onbepaalde tijd die niet tijdens de overeengekomen minimumduur kan worden opgezegd. Zo hebben beide partijen gedurende die periode zekerheid.

In een dergelijke overeenkomst is dan bijvoorbeeld het volgende opgenomen over de duur:

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf kalendermaanden, (…). Indien een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Overeenkomsten met zo een bepaling komen in de praktijk veel voor. Ook al voordat de mogelijkheid van tijdelijk verhuren in de wet werd opgenomen.

Het probleem

Het probleem is dat de hiervoor geformuleerde bepaling ook zou kunnen duiden op een tijdelijke huurovereenkomst. De situatie kan zich dan voordoen dat de huurder denkt dat sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur, terwijl de verhuurder uitgaat van een tijdelijke huurovereenkomst.

De rechtbank Rotterdam heeft een interessant vonnis gewezen in zo een geschil.

De uitspraak

De rechter heeft in zijn uitspraak het volgende overwogen:

De kantonrechter stelt voorop dat de tekst in de huurovereenkomst op meerder manieren kan worden uitgelegd zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst. Op grond van het zogenoemde Haviltex-criterium (zie HR 13 maart 1981, NJ 1981/635) komt het dan aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

In dit kader is van belang dat Huurster in hoedanigheid van huurster en consument als een “zwakkere” contractspartij aangemerkt dient te worden. Verhuurder is daarentegen – in hoedanigheid van verhuurder – een sterkere contractspartij. Verder is niet gebleken, of aannemelijk geworden, dat Huurster inhoudelijk betrokken is geweest bij de opstelling van de huurovereenkomst, althans bij het daarin opgenomen artikel 3.1 (zie 2.2). Eventuele onduidelijkheden dienen daarom in beginsel voor risico van Verhuurder te blijven en alleen als ervan kan worden uitgegaan dat Huurster zich óók bewust was van het feit dat zij met deze overeenkomst een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar zonder huurbescherming aanging, kan van dat laatste worden uitgegaan.

Conclusie

Als de tekst in een huurovereenkomst op meerdere manieren kan worden uitgelegd zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst, komt dat in beginsel voor rekening van de verhuurder als:

  • de huurder ten opzichte van de verhuurder als een “zwakkere” contractspartij dient te worden aangemerkt;
  •  de huurder niet inhoudelijk betrokken is geweest bij het opstellen van het contract, althans van de desbetreffende bepaling.

Dit geldt uiteraard niet als de huurder zich, ondanks de onduidelijkheid in de overeenkomst, ervan bewust was dat het een tijdelijke overeenkomst betrof.

Het advies is uiteraard om onduidelijkheid te voorkomen door er in de tekst van de huurovereenkomst geen misverstand over te laten bestaan van welk type overeenkomst sprake is.

Wil je advies hierover? Neem gerust contact met ons op!