Nieuws

Hoge Raad geeft rekenmethode voor huurkorting vanwege corona

Het heeft even geduurd, maar de Hoge Raad heeft geoordeeld over huurkorting vanwege corona. Voor de praktijk is met name interessant hoe ingeval van recht op huurkorting deze korting berekend moet worden.

In een eerdere bijdrage zette ik uiteen welke methode het Gerechtshof Amsterdam daarvoor hanteerde. De procureur-generaal , die de Hoge Raad hierover heeft geadviseerd, ging in zijn advies ook uit van die rekenmethode. De Hoge Raad komt nu met een eigen methode, die enigszins afwijkt.

Het uitgangspunt is dat het nadeel dat de huurder heeft door het niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde– voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk verdeeld wordt over de verhuurder en de huurder. Er kunnen echter in een concrete situatie omstandigheden zijn die een andere verdeling rechtvaardigen.

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

Het arrest van de Hoge Raad bevat de hierna volgende uitleg van de berekening met daarbij een rekenvoorbeeld.

De berekening

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Een rekenvoorbeeld

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Om deze berekening te kunnen uitvoeren, zal de huurder de nodige gegevens in de procedure moeten overleggen. Wil je hier meer over weten? Lees dan ook deze eerdere bijdrage.

Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:45:04+02:0027 december 2021|

Corona en huurkorting: welke gegevens moet je aanleveren?

Sinds het begin van de coronacrisis zijn er talloze uitspraken van rechters verschenen over huurkorting. Duidelijkheid over wat nu precies van een huurder wordt verwacht in een procedure over huurkorting, was er evenwel nog niet. Welke gegevens moet je als huurder aanleveren om het recht op huurkorting te kunnen beoordelen? En hoe bereken je die huurkorting?

De rechtbank Amsterdam heeft op 15 oktober jl. een interessante uitspraak hierover gewezen.

Welke gegevens moet de huurder aanleveren?

Om de berekening van de huurkorting te kunnen maken moet de huurder in ieder geval de volgende leesbare en door een accountant goedgekeurde stukken overleggen met overlegging van een overzichtelijk schema waarin wordt verwezen naar de in de stukken genoemde relevante cijfers:

  1. de vaste lasten van de hele onderneming 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand; hieronder wordt onder meer verstaan: huur en servicekosten, pacht, onderhoud, verzekeringen, leasecontracten, abonnementen.
  2. de toegekende en ontvangen TVL in 2020 en 2021 (met vermelding van de periode waarvoor deze is toegekend);
  3. de huurprijs van huurder (met aparte vermelding van eventuele servicekosten) vanaf maart 2020 tot op heden;
  4. de omzet van de gehele onderneming van huurder in 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand;
  5. de omzetdaling per maand vanaf maart 2020 in vergelijking met de omzet van huurder , dan wel de voorgaande huurder, per maand in de periode maart 2019 tot en met februari 2020.

Verder is van belang dat de rechter voor de manier waarop de huurkorting wordt berekend, aansluiting zoekt bij de rekenmethode die het Hof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 uiteen heeft gezet. Bij deze methode wordt de verkregen TVL niet bij de omzet opgeteld (zoals eerder vaak wel gebeurde), maar afgetrokken van de vaste lasten. Dat resulteert uiteindelijk tot een lager percentage aan huurkorting.

Hoe bereken je de huurkorting?

Meer concreet is de rekenmethode als volgt:

  1. Eerst wordt, bij voorkeur per maand, aan de hand van het totaalbedrag aan vaste lasten en de contractuele huurprijs berekend wat het aandeel is van de contractueel verschuldigde huurprijs in het totaal aan vaste lasten, uitgedrukt in een percentage van die vaste lasten (hierna: Percentage A).
  2. Dan wordt berekend wat resteert aan totale vaste lasten na aftrek van het bedrag aan TVL waarop aanspraak bestaat. Dit restant wordt benoemd als ‘Resterende vaste lasten’.
  3. Voor de berekening van een huurkorting wordt uitgegaan van Percentage A maal het bedrag aan Resterende vaste lasten. Daaruit komt de Resterende huurprijs.
  4. Vervolgens wordt berekend wat het percentage aan omzetdaling is ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2019 (hierna: Percentage omzetdaling).
  5. Dan wordt het bedrag van de huurkorting berekend: deze is gelijk aan 50% x het Percentage omzetdaling x de Resterende huurprijs als hiervoor bedoeld.
  6. Ten slotte wordt berekend wat de huurprijs voor de betreffende periode is na toepassing van de huurkorting.

De kantonrechter maakt in deze uitspraak heel duidelijk wat van een huurder verwacht wordt en hoe er berekend moet worden. Toch is een en ander (nog) niet in beton gegoten. De Hoge Raad zal zich binnenkort uitspreken over deze problematiek. We zullen dat moeten afwachten voordat er echt duidelijkheid bestaat.

De verwachting is dat in elk geval de hiervoor weergegeven rekenmethode ook door de Hoge Raad zal worden gevolgd. De procureur-generaal , die de Hoge Raad hierover heeft geadviseerd, gaat in zijn advies namelijk uit van de rekenmethode. We wachten het af!

Heb je vragen over huurkorting? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:46:40+02:0027 oktober 2021|

Horeca en corona: meer zekerheid over huurkorting

Belangrijke uitspraak

Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag een voor horecaondernemers belangrijke uitspraak gedaan over huurprijsvermindering vanwege corona. De rechter bevestigt het recht op huurkorting.

De rechtbank heeft in de aan de orde zijnde zaak geoordeeld dat de horecaondernemer 50% van de huur verschuldigd is over de perioden van gedwongen sluiting. In de tussenliggende periode is – over de maanden met een substantieel omzetverlies – 75% van de huur verschuldigd.

De uitspraak is van belang omdat deze door een bodemrechter is gedaan. Tot nu toe waren slechts nog uitspraken in kort geding gedaan. Dat betroffen, in tegenstelling tot de onderhavige uitspraak, dus voorlopige oordelen.

Het vonnis is in de kern een bevestiging van wat de meeste rechters in kort geding ook reeds (voorlopig) oordeelden. In een eerdere bijdrage op onze website werd daar al op in gegaan.

Waar kijkt de rechter naar bij de beoordeling?

De huurverlaging is toegewezen in deze zaak omdat de rechter oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Om die onaanvaardbaarheid te toetsen, kijkt de rechter naar allerlei omstandigheden, waaronder in elk geval de financiële gevolgen van de coronacrisis voor de huurder. Het is dan ook van belang om die goed te onderbouwen. Hiervoor moeten in elk geval de omzetcijfers worden overgelegd over de coronaperiode en over één of meerdere jaren daaraan voorafgaand. Daarnaast zijn de vaste lasten van belang en eventuele financiële ondersteuning vanuit de overheid. Is de onderbouwing niet afdoende, dan is het risico groot dat de rechter geen huurvermindering toewijst.

De rechter heeft in deze zaak zijn oordeel moeten baseren op onvoorziene omstandigheden, omdat het recht op huurprijsvermindering contractueel was uitgesloten. De huurder heeft in dat geval geen recht op huurprijsvermindering, tenzij die uitsluiting van tafel gaat. Met een beroep op onvoorziene omstandigheden, kun je dat bereiken. Het nadeel is dus wel dat je als huurder met een goede onderbouwing zult moeten komen.

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter c.q. gemakkelijker. De wet zegt immers dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. De gedwongen sluiting vormt een gebrek en daarmee is het recht op huurprijsvermindering gegeven. De enige vraag die dan resteert, is met hoeveel de huur verminderd moet worden. Hierover is nog geen bodemuitspraak gedaan. In een kort geding kwam de rechter op grond hiervan tot 50% opschorting van de huur. De uitkomst is dus vergelijkbaar, met als voordeel dat de cijfers en allerlei andere omstandigheden geen rol speelden.

Kijk dus eerst goed naar je overeenkomst. In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de modellen van ROZ. Daarin is het recht op huurprijsvermindering uitgesloten, tenzij gebruik is gemaakt van een heel oud model.

De uitspraak van de rechtbank Den Haag is in elk geval goed nieuws voor huurders van horeca bedrijfsruimte. De uitspraak betekent echter niet dat iedere horecaondernemer per definitie recht heeft op huurprijsvermindering. In de meeste gevallen is sprake van uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering en dan dient de huurder goed beslagen ten ijs te komen om zijn situatie te onderbouwen.

Wil je weten wat jouw rechtspositie is? Neem gerust contact met ons op.

 

2021-02-01T17:57:55+02:0029 januari 2021|

DUX advocaten van start in Nijmegen

Een gloednieuw kantoor. Een mooie kantoorruimte op het goed bereikbare Kerkenbos te Nijmegen. Twee bevlogen advocaten. Twee rugzakken met een schat aan ervaring. We zijn begonnen!

In een rare tijd, dat wel. Wij verwelkomen onze vaste en nieuwe cliënten natuurlijk het liefst op ons kantoor, zonder enige beperking. Vanwege corona werkt dat nét even wat ander dan voorheen. Welkom bent u nog steeds, maar wij verzoeken u eerst een afspraak te maken. Wij werken deels vanuit huis en bovendien moeten we om aan alle maatregelen te voldoen de afspraken zo inplannen dat er niet teveel mensen tegelijkertijd op ons kantoor aanwezig zijn.

Maar laat het u vooral niet weerhouden om ons nieuwe kantoor te komen bekijken, om kennis te maken of om ons gewoon flink aan het werk te zetten.

Maak dus snel een afspraak met een van onze advocaten!

2020-10-21T15:38:37+02:0021 oktober 2020|
Ga naar de bovenkant