huurkorting

Huur en corona: omzetverlies berekenen op grond van prognose?

We weten inmiddels dat het door de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van een gehuurde bedrijfsruimte in beginsel een onvoorziene omstandigheid betreft die recht geeft op huurkorting. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 als uitgangspunt een rekenmethode gegeven om die huurprijsvermindering te berekenen.

Deze berekening is gebaseerd op het geleden omzetverlies. Daarbij dient de omzet over de betreffende periode vergeleken te worden met de omzet in dezelfde periode in 2019, toen corona nog niet speelde.

Maar hoe zit het als je vlak vóór de eerste lockdown je onderneming bent gestart en er dus geen vergelijkingsomzet over eerdere jaren beschikbaar is? De rekenmethode van de Hoge Raad is dan namelijk niet (geheel) toepasbaar.

Uitgaan van prognoses

Wij adviseerden ondernemers om in dat geval uit te gaan van de opgestelde prognoses. Deze moesten dan uiteraard wel goed onderbouwd zijn.

Inmiddels heeft de Rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan over een dergelijke situatie. De rechtbank bevestigt dat bij gebrek aan vergelijkende cijfers, uitgegaan kan worden van opgestelde prognoses. Die prognoses vormen dan in de procedure wel onderwerp van debat. Het is dus zaak dat de prognoses gedegen zijn en goed onderbouwd.

In de desbetreffende zaak is de kantonrechter uiteindelijk uitgegaan van de omzetprognose minus 20%. De rechter overwoog in dat verband dat de vordering van de huurder is gebaseerd op een schatting (namelijk de prognose). De met een schatting gepaard gaande onzekerheid kan volgens de rechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet (volledig) worden afgewenteld op de verhuurder.

Rekenen met een prognose geeft hier dus niet hetzelfde resultaat als rekenen met daadwerkelijk gerealiseerde omzetten. Bij gebrek aan harde cijfers, vormt het echter wel een goede mogelijkheid om toch op basis van de rekenmethode van de Hoge Raad tot huurkorting te komen.

Heb je vragen over huurkorting? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-03-22T10:56:44+02:0022 maart 2022|

Huurkorting met terugwerkende kracht wegens corona?

Door de recente uitspraak van de Hoge Raad, die wij in een eerdere bijdrage belichtten, weten we nu dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt die in beginsel recht geeft op huurkorting. Ook heeft de Hoge Raad een methode gegeven voor de berekening van die korting. De uitspraak heeft daarmee voor een groot deel een einde gemaakt aan de onzekerheid die daarover bestond.

Huurkorting met terugwerkende kracht?

Nu deze duidelijkheid is verschaft, kunnen ondernemers die hun gehuurde bedrijfspand niet of slechts beperkt hebben kunnen exploiteren vanwege de coronamaatregelen, de balans opmaken. De vraag die daarbij rijst is of ondernemers die niet eerder al aan de bel hebben getrokken, nu alsnog aanspraak kunnen maken op huurkorting. Met terugwerkende kracht dus.

Het korte antwoord op die vraag is: ja!

Onvoorziene omstandigheden

Volgens de wet kan de rechter op vordering van de huurder de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Daarvoor is wel vereist dat deze onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Een dergelijke wijziging of gedeeltelijke ontbinding geldt normaal gesproken voor de toekomst. Volgens de wet kan de rechter echter terugwerkende kracht eraan ontlenen.

De omstandigheid dat een huurder het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is volgens de Hoge Raad een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020.

In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies.

Conclusie

Concreet betekent het dat de rechter op grond hiervan de huurprijs kan wijzigen me terugwerkende kracht. Heb je dus als ondernemer vanwege de coronamaatregelen het gehuurde bedrijfspand niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren, dan kun je ook over het verleden nog huurkorting vorderen.

Heb je vragen over huurkorting? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-01-17T11:33:48+02:0017 januari 2022|

Hoge Raad geeft rekenmethode voor huurkorting vanwege corona

Het heeft even geduurd, maar de Hoge Raad heeft geoordeeld over huurkorting vanwege corona. Voor de praktijk is met name interessant hoe ingeval van recht op huurkorting deze korting berekend moet worden.

In een eerdere bijdrage zette ik uiteen welke methode het Gerechtshof Amsterdam daarvoor hanteerde. De procureur-generaal , die de Hoge Raad hierover heeft geadviseerd, ging in zijn advies ook uit van die rekenmethode. De Hoge Raad komt nu met een eigen methode, die enigszins afwijkt.

Het uitgangspunt is dat het nadeel dat de huurder heeft door het niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde– voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk verdeeld wordt over de verhuurder en de huurder. Er kunnen echter in een concrete situatie omstandigheden zijn die een andere verdeling rechtvaardigen.

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

Het arrest van de Hoge Raad bevat de hierna volgende uitleg van de berekening met daarbij een rekenvoorbeeld.

De berekening

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Een rekenvoorbeeld

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Om deze berekening te kunnen uitvoeren, zal de huurder de nodige gegevens in de procedure moeten overleggen. Wil je hier meer over weten? Lees dan ook deze eerdere bijdrage.

Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:45:04+02:0027 december 2021|

Horeca en corona: meer zekerheid over huurkorting

Belangrijke uitspraak

Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag een voor horecaondernemers belangrijke uitspraak gedaan over huurprijsvermindering vanwege corona. De rechter bevestigt het recht op huurkorting.

De rechtbank heeft in de aan de orde zijnde zaak geoordeeld dat de horecaondernemer 50% van de huur verschuldigd is over de perioden van gedwongen sluiting. In de tussenliggende periode is – over de maanden met een substantieel omzetverlies – 75% van de huur verschuldigd.

De uitspraak is van belang omdat deze door een bodemrechter is gedaan. Tot nu toe waren slechts nog uitspraken in kort geding gedaan. Dat betroffen, in tegenstelling tot de onderhavige uitspraak, dus voorlopige oordelen.

Het vonnis is in de kern een bevestiging van wat de meeste rechters in kort geding ook reeds (voorlopig) oordeelden. In een eerdere bijdrage op onze website werd daar al op in gegaan.

Waar kijkt de rechter naar bij de beoordeling?

De huurverlaging is toegewezen in deze zaak omdat de rechter oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Om die onaanvaardbaarheid te toetsen, kijkt de rechter naar allerlei omstandigheden, waaronder in elk geval de financiële gevolgen van de coronacrisis voor de huurder. Het is dan ook van belang om die goed te onderbouwen. Hiervoor moeten in elk geval de omzetcijfers worden overgelegd over de coronaperiode en over één of meerdere jaren daaraan voorafgaand. Daarnaast zijn de vaste lasten van belang en eventuele financiële ondersteuning vanuit de overheid. Is de onderbouwing niet afdoende, dan is het risico groot dat de rechter geen huurvermindering toewijst.

De rechter heeft in deze zaak zijn oordeel moeten baseren op onvoorziene omstandigheden, omdat het recht op huurprijsvermindering contractueel was uitgesloten. De huurder heeft in dat geval geen recht op huurprijsvermindering, tenzij die uitsluiting van tafel gaat. Met een beroep op onvoorziene omstandigheden, kun je dat bereiken. Het nadeel is dus wel dat je als huurder met een goede onderbouwing zult moeten komen.

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter c.q. gemakkelijker. De wet zegt immers dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. De gedwongen sluiting vormt een gebrek en daarmee is het recht op huurprijsvermindering gegeven. De enige vraag die dan resteert, is met hoeveel de huur verminderd moet worden. Hierover is nog geen bodemuitspraak gedaan. In een kort geding kwam de rechter op grond hiervan tot 50% opschorting van de huur. De uitkomst is dus vergelijkbaar, met als voordeel dat de cijfers en allerlei andere omstandigheden geen rol speelden.

Kijk dus eerst goed naar je overeenkomst. In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de modellen van ROZ. Daarin is het recht op huurprijsvermindering uitgesloten, tenzij gebruik is gemaakt van een heel oud model.

De uitspraak van de rechtbank Den Haag is in elk geval goed nieuws voor huurders van horeca bedrijfsruimte. De uitspraak betekent echter niet dat iedere horecaondernemer per definitie recht heeft op huurprijsvermindering. In de meeste gevallen is sprake van uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering en dan dient de huurder goed beslagen ten ijs te komen om zijn situatie te onderbouwen.

Wil je weten wat jouw rechtspositie is? Neem gerust contact met ons op.

 

2021-02-01T17:57:55+02:0029 januari 2021|

Horeca en corona: recht op huurkorting?

Heb ik recht op huurkorting?

Onlangs heeft de horeca op last van de overheid opnieuw haar deuren moeten sluiten. Horecaondernemers die huren vragen zich terecht af hoe het nu zit met de verplichting om huur te betalen.

  • Moet de huur volledig worden doorbetaald?
  • Of mag de huur (deels) worden opgeschort?
  • Bestaat er recht op huurprijsvermindering / huurkorting?

Vragen die ook juristen nog steeds verdeeld houden. Wel zijn er inmiddels naar aanleiding van de eerste lockdown door verschillende rechters uitspraken gedaan met betrekking tot dit onderwerp. Het betreft uitspraken in kort geding en dat brengt met zich mee dat het slechts voorlopige oordelen bevat. Toch kan uit die uitspraken voorzichtig worden afgeleid hoe in de rechtspraak wordt gekeken naar deze problematiek.

Veel horecaondernemingen verkeren in zwaar weer. De omzet valt voor een belangrijk deel weg. Om de continuïteit toch zo goed mogelijk te kunnen waarborgen, zal noodgedwongen goed naar de kostenkant moeten worden gekeken. De huur is een van de kostenposten die door de ondernemers onder de loep worden genomen. Niet voor niets wordt er tussen huurders en verhuurders van horeca bedrijfsruimten al veelvuldig onderhandeld en gediscussieerd over huurkorting. Dat gebeurde in het voorjaar natuurlijk ook al. Daarbij is het belangrijk om goed beslagen ten ijs te komen en te weten wat de juridische positie is. Waar heeft u recht op?

de horecaondernemer heeft onder voorwaarden recht op huurprijsvermindering

Het korte antwoord op de vragen hierboven is als volgt: de horecaondernemer heeft onder voorwaarden recht op huurprijsvermindering. Als dat recht wordt aangenomen, mag vooruitlopend daarop betaling van de huur (deels) worden opgeschort.

Of u als horecaondernemer recht heeft op huurkorting, hangt onder meer af van de inhoud van de huurovereenkomst.

Huurkorting door gebrek

De wet zegt dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. Het begrip “gebrek” wordt door de wet als volgt gedefinieerd:

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Van belang is dat het begrip gebrek niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt.

In de rechtspraak met betrekking tot corona speelde met name de vraag of de gedwongen sluiting van horeca “een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” betreft. Deze vraag houdt ook de rechtswetenschap verdeeld. Op basis van de uitspraken in kort geding kan de vraag echter vooralsnog bevestigend worden beantwoord. Rechters oordelen namelijk overwegend dat de gedwongen sluiting moet worden aangemerkt als gebrek.

Volledigheidshalve moet daarbij worden opgemerkt dat het begrip gebrek contractueel kan worden beperkt door bepaalde omstandigheden in het contract uitdrukkelijk aan te merken als zijnde geen gebrek. Deze situatie lijkt zich met betrekking tot de gedwongen sluiting vanwege corona in de praktijk niet of nauwelijks voor te doen.

Inhoud overeenkomst van belang

Als de conclusie is dat sprake is van een gebrek, dan bestaat daarmee op basis van de wet aanspraak op een evenredige vermindering van de huurprijs. In de huurovereenkomst kan daar echter van worden afgeweken. Het recht op huurprijsvermindering en opschorting kan worden uitgesloten in de overeenkomst. Sterker nog: de meest gebruikte huurovereenkomsten, die van de ROZ, bevatten standaard een dergelijke uitsluiting.

Is in uw overeenkomst het recht op huurkorting en opschorting niet uitgesloten? Dan hebt u zeer waarschijnlijk recht op huurkorting / huurprijsvermindering tijdens de lockdown!  

Is in uw overeenkomst het recht op huurkorting en opschorting niet uitgesloten? Dan hebt u zeer waarschijnlijk recht op huurkorting / huurprijsvermindering tijdens de lockdown!

Bevat de overeenkomst de uitsluiting wel, dan ligt het lastiger. Maar ook in dat geval zijn er – gelet op de uitspraken die inmiddels door rechters zijn gedaan – mogelijkheden. In de meeste uitspraken wordt de sluiting van horeca door corona namelijk als “onvoorziene omstandigheid” aangemerkt.

Huurkorting door onvoorziene omstandigheden

Als sprake is van onvoorziene omstandigheden, dan kan de rechter ook de huurprijs naar beneden aanpassen. De wet bepaalt daarover het volgende:

De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.

Concreet gaat het hier dus om de vraag of de verhuurder ” naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid” mag verwachten dat de huurprijs ongewijzigd blijft. De rechter zal bij de beoordeling hiervan kijken naar alle omstandigheden van het geval. Dat betekent in de praktijk bijvoorbeeld dat de huurder voldoende zal moeten kunnen onderbouwen dat de financiële positie waarin zij door corona is komen te verkeren, dusdanig is dat huurverlaging in de rede ligt. De financiële positie van de verhuurder kan in deze afweging ook een rol spelen. De beoordeling zal in dit geval dus veel feitelijker van aard zijn dan bij de vraag of recht bestaat op huurkorting op grond van een gebrek.

Overigens kan ook in andere getroffen sectoren mogelijk recht op huurkorting bestaan op grond van onvoorziene omstandigheden.

Conclusie

De gedwongen sluiting van de horeca geeft voldoende aanleiding om te onderzoeken of in een concreet geval recht bestaat op huurkorting. Op grond van de gerechtelijke uitspraken die tot nu toe zijn gedaan, kan gezegd worden dat de kans op huurkorting reëel is. Tegelijkertijd moet daarbij worden aangetekend dat het vooral om “voorlopige” oordelen van rechters ging (uitspraken in kort geding).

Het is in elk geval de moeite waard om de mogelijkheid om huurkorting te krijgen te onderzoeken. Wilt u advies hierover? Neem dan contact met ons op!

 

 

2021-01-29T16:51:53+02:0026 oktober 2020|
Ga naar de bovenkant