huur

Loden waterleidingen in bedrijfsruimte

Een te hoog loodgehalte in drinkwater is gevaarlijk voor de gezondheid. In een pand met loden waterleidingen ligt verontreiniging van het drinkwater op de loer. Als je een pand huurt met dergelijke leidingen, is het verstandig om metingen te laten verrichten in het drinkwater. Ook als je huurder bent van het pand.

Met lood verontreinigd drinkwater levert een gebrek op, zo bleek reeds uit enkele uitspraken van rechters uit 2021 met betrekking tot gehuurde woonruimte.

Inmiddels heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat dat ook bij gehuurde bedrijfsruimte het geval is. De kantonrechter overwoog in de uitspraak het volgende:

Niet in geschil is dat zich in het gehuurde loden waterleidingen hebben bevonden. Uit de overgelegde meetresultaten blijkt dat zich in het drinkwater in beide delen van het gehuurde (zowel in 95-hs, als in 97-hs) een normoverschrijdende hoeveelheid lood (meer dan 10 microgram/L) bevindt. Naar vaste jurisprudentie vormt een dergelijke overschrijding voor wat betreft woonruimte een ernstig gebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter geldt dit in de onderhavige zaak ook voor het gehuurde, ook al gaat het hier niet om een woning, maar om een kantoorruimte. In de onderhavige zaak is [gedaagde] als huurder voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie op zijn kantoor ook van zijn verhuurder afhankelijk en moet hij er vanuit kunnen gaan dat hij, zijn medewerkers en zijn bezoek gezond en veilig drinkwater op kantoor kunnen betrekken. In beide delen van het gehuurde bevinden zich sanitaire voorzieningen die – zo is onvoldoende betwist – vrijwel dagelijks door [gedaagde] en zijn medewerkers werden gebruikt. Gelet op de gemeten loodconcentratie in het drinkwater mag er (net als bij woonruimte) vanuit worden gegaan dat de kans op gezondheidsschade aanwezig is. Dat maakt dat sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek.

Omdat sprake is van een gebrek, kan herstel worden verlangd (vervanging van de leidingen). Daarnaast kan huurprijsvermindering worden gevorderd vanaf de dag dat de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder van het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

In de hiervoor bedoelde zaak heeft de kantonrechter de huurprijs met 60% verlaagd. Op die manier wordt door de kantonrechter (ook) een algemene prikkel voor verhuurders gecreëerd om niet te dralen in kwesties als deze, waarin gebreken de gezondheid van huurders kunnen raken.

Heb je vragen hierover? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-06-27T12:17:57+02:0027 juni 2022|

Huurprijsaanpassing

In de meeste huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte is een zogenoemde indexeringsregeling opgenomen. Op grond van die regeling kan de huurprijs jaarlijks met een bepaald percentage worden verhoogd. Deze gebruikelijke wijze van huurindexering zal de meeste mensen bekend voorkomen.

Wat niet iedere ondernemer weet, is dat de wet bij huur van winkelruimte (290-bedrijfsruimte) de mogelijkheid biedt om de huurprijs tussentijds aan te passen. Dat kan als de huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De huurprijs kan zowel naar boven als naar beneden worden aangepast. Het is zowel voor huurders als voor verhuurders van belang om van deze mogelijkheid op de hoogte te zijn.

Wanneer kan aanpassing van de huurprijs worden gevraagd?

Een zogenoemde vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs kan bij huur voor bepaalde tijd worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur. In andere gevallen, waaronder ook de voor bepaalde tijd verlengde overeenkomst, kan de vordering telkens worden ingesteld wanneer ten minste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Hoe werkt het?

Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

Om die reden moet de vordering tot aanpassing van de huurprijs vergezeld gaan van een deskundigenadvies over de huurprijs. Dit advies moet opgesteld zijn door een of meer door huurder en verhuurder samen benoemde deskundige(n). Als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de partij die dat wenst.

In de procedure wordt vaak gedebatteerd over de inhoud van het rapport van de deskundige. De door de deskundige geselecteerde vergelijkingspanden zijn dan bijvoorbeeld onderwerp van discussie. Zijn deze qua ligging, bereikbaarheid, grootte etc. wel voldoende vergelijkbaar? Daarnaast kan ook de vergelijkingsmethode ter discussie staan.

Als de rechter besluit om de huurprijs aan te passen, dan geldt deze nieuwe huurprijs met ingang van de dag waarop deze is gevorderd. Met terugwerkende kracht dus. De rechter kan daar op grond van bijzondere omstandigheden van afwijken.

Het is een procedure met een geheel eigen dynamiek. De belangen zijn vaak groot. Het komt voor dat over huurprijsaanpassingen van 50% wordt geprocedeerd. Het is dan ook belangrijk om je goed te laten adviseren.

Wij helpen u graag!

Heb je vragen over huurprijsaanpassing? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-04-13T11:46:21+02:0013 april 2022|

Hoge Raad geeft rekenmethode voor huurkorting vanwege corona

Het heeft even geduurd, maar de Hoge Raad heeft geoordeeld over huurkorting vanwege corona. Voor de praktijk is met name interessant hoe ingeval van recht op huurkorting deze korting berekend moet worden.

In een eerdere bijdrage zette ik uiteen welke methode het Gerechtshof Amsterdam daarvoor hanteerde. De procureur-generaal , die de Hoge Raad hierover heeft geadviseerd, ging in zijn advies ook uit van die rekenmethode. De Hoge Raad komt nu met een eigen methode, die enigszins afwijkt.

Het uitgangspunt is dat het nadeel dat de huurder heeft door het niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde– voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk verdeeld wordt over de verhuurder en de huurder. Er kunnen echter in een concrete situatie omstandigheden zijn die een andere verdeling rechtvaardigen.

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

Het arrest van de Hoge Raad bevat de hierna volgende uitleg van de berekening met daarbij een rekenvoorbeeld.

De berekening

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Een rekenvoorbeeld

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Om deze berekening te kunnen uitvoeren, zal de huurder de nodige gegevens in de procedure moeten overleggen. Wil je hier meer over weten? Lees dan ook deze eerdere bijdrage.

Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:45:04+02:0027 december 2021|

Heb ik ontruimingsbescherming bij huur kantoorruimte?

De vraag of je als huurder echt weg moet op de einddatum van de huurovereenkomst, wordt eigenlijk nauwelijks gesteld. Dat klinkt logisch. Afspraak is afspraak en als een huurovereenkomst door opzegging eindigt, dan moet je weg… toch? Nee! Veel huurders van kantoorruimte weten niet dat zij aanspraak kunnen maken op ontruimingsbescherming.

Geen opzeggingsbescherming

Feit is dat je als huurder van kantoorruimte (en meer algemeen: alle overige bedrijfsruimte) nauwelijks huurbescherming geniet. Huurders van woonruimte en van winkelruimte hebben opzeggingsbescherming: de verhuurder kan slechts opzeggen als sprake is van een in de wet neergelegde opzeggingsgrond. Als de huurder niet berust in de opzegging, dan is de verhuurder genoodzaakt om naar de rechter te stappen om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De rechter toetst dan of de opzegging terecht was.

Deze opzeggingsbescherming geldt niet voor huurders van kantoorruimte. De verhuurder kan de overeenkomst gewoon opzeggen met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De opzegging doet de overeenkomst eindigen op het tijdstip waartegen is opgezegd. Als de verhuurder ook de ontruiming heeft aangezegd, dien je als huurder normaal gesproken het gehuurde na het einde van de huur ook te hebben ontruimd en verlaten.

Ontruimingsbescherming

Dit gebrek aan enige opzeggingsbescherming heeft de wetgever gecompenseerd door de zogenoemde ontruimingsbescherming in het leven te roepen. Deze bescherming houdt in dat je als huurder van kantoorruimte na het einde van de huur aan de rechter kunt verzoeken om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Een dergelijk verzoek moet dan wel binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, te zijn ingediend.

De rechter zal vervolgens een belangenafweging maken. Als de belangen van de huurder (en eventueel: van de onderhuurder) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, kan het verzoek worden toegewezen. In dat geval kan de rechter de termijn verlengen tot maximaal een jaar na het einde van de huurovereenkomst. Vervolgens kan deze termijn op verzoek van de huurder nog tweemaal worden verlengd met een jaar. De maximale termijn voor ontruimingsbescherming bedraagt daarmee drie jaren na het einde van de huur.

Dit betekent dat de verhuurder na de einddatum van de huur, gedurende twee maanden geen ontruiming kan afdwingen. De verhuurder zal moeten afwachten of je als huurder gebruik maakt van je recht om ontruimingsbescherming te verzoeken. Dit is natuurlijk anders als je zelf hebt opgezegd of uitdrukkelijk hebt ingestemd met de beëindiging van de huur. In dat geval bestaat geen recht op ontruimingsbescherming. Als je binnen de bedoelde termijn een verzoek indient bij de rechter, zal de verhuurder niet tot ontruiming mogen overgaan voordat de rechter op het verzoek heeft beslist.

Conclusie

Kom je in de problemen door de opzegging van de huur, bijvoorbeeld omdat je niet tijdig kunt beschikken over vervangende ruimte? Stem dan niet uitdrukkelijk in met de beëindiging van de huur!

Kom je in de problemen door de opzegging van de huur, bijvoorbeeld omdat je niet tijdig kunt beschikken over vervangende ruimte? Stem dan niet uitdrukkelijk in met de beëindiging van de huur! Je hoeft in dat geval niet op de einddatum van de huur het gehuurde te hebben verlaten, maar je kunt nog in elk geval twee maanden blijven zitten. Deze termijn vangt aan op het moment waartegen de ontruiming is aangezegd (dat kan dus ook een datum na het einde van de huur zijn). Dien je binnen die termijn een verzoek in, dan hoef je niet te ontruimen totdat de rechter (negatief) op je verzoek heeft beslist dan wel tot de door de rechter verlengde termijn afloopt.

Tot slot

Deze mogelijkheden gelden overigens niet alleen voor kantoorruimte maar voor alle “overige bedrijfsruimte”. Met overige bedrijfsruimte wordt kort gezegd bedoeld: een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte en ook geen (detailhandels)bedrijfsruimte betreft. Daaronder vallen naast kantoorruimte bijvoorbeeld een opslagloods, fitnesscentrum, bioscoop etc.

Wil je meer weten over ontruimingsbescherming? Of twijfel je of je overige bedrijfsruimte huurt? Neem gerust contact met ons op. Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:48:10+02:0015 oktober 2021|

Tijdelijke huurovereenkomst of toch niet?

Heb ik nou een tijdelijke huurovereenkomst gesloten of een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur? Die vraag leidt geregeld tot geschillen tussen verhuurders en huurders. Maar hoe zit het nu?

In 2016 is ons huurrecht op een aantal belangrijke punten veranderd. Onder meer is toen de mogelijkheid geïntroduceerd om woonruimte tijdelijk te verhuren. Dat wil zeggen dat de verhuurder de overeenkomst na tijdige aanzegging kan doen eindigen op het overeengekomen tijdstip.

In de praktijk is niet altijd duidelijk of partijen een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten c.q. hebben willen sluiten. Een dergelijke situatie heeft dit jaar tot een interessante uitspraak van de rechtbank Rotterdam geleid die van belang is voor de huurpraktijk.

Wat is een tijdelijke huurovereenkomst?

Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst als deze is wordt aangegaan voor een periode van maximaal twee jaar als sprake is van een zelfstandige woonruimte, dan wel maximaal vijf jaar ingeval van onzelfstandige woonruimte. Is de overeenkomst voor een langere periode aangegaan, dan is in beginsel sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft in het laatste geval de normale huurbescherming.

De verhuurder hoeft een tijdelijke huurovereenkomst niet op te zeggen om deze te doen eindigen. De wettelijke opzeggingsgronden zijn dan ook niet van toepassing. Wel moet de verhuurder minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum van de overeenkomst de huurder informeren dat de overeenkomst op de overeengekomen datum eindigt. Dit noemt men de aanzeggingsplicht. Voldoet de verhuurder niet aan de aanzeggingsplicht, dan wordt de overeenkomst verlengd voor onbepaalde tijd (met de daarbij horende huurbescherming).

Ingeval van een tijdelijke huurovereenkomst, heeft de huurder altijd het recht om tussentijds op te zeggen. Dit recht mag niet contractueel worden uitgesloten.

De overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur

In de praktijk worden ook vaak overeenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten met een minimumduur. Dat is een overeenkomst voor onbepaalde tijd die niet tijdens de overeengekomen minimumduur kan worden opgezegd. Zo hebben beide partijen gedurende die periode zekerheid.

In een dergelijke overeenkomst is dan bijvoorbeeld het volgende opgenomen over de duur:

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf kalendermaanden, (…). Indien een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Overeenkomsten met zo een bepaling komen in de praktijk veel voor. Ook al voordat de mogelijkheid van tijdelijk verhuren in de wet werd opgenomen.

Het probleem

Het probleem is dat de hiervoor geformuleerde bepaling ook zou kunnen duiden op een tijdelijke huurovereenkomst. De situatie kan zich dan voordoen dat de huurder denkt dat sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur, terwijl de verhuurder uitgaat van een tijdelijke huurovereenkomst.

De rechtbank Rotterdam heeft een interessant vonnis gewezen in zo een geschil.

De uitspraak

De rechter heeft in zijn uitspraak het volgende overwogen:

De kantonrechter stelt voorop dat de tekst in de huurovereenkomst op meerder manieren kan worden uitgelegd zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst. Op grond van het zogenoemde Haviltex-criterium (zie HR 13 maart 1981, NJ 1981/635) komt het dan aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

In dit kader is van belang dat Huurster in hoedanigheid van huurster en consument als een “zwakkere” contractspartij aangemerkt dient te worden. Verhuurder is daarentegen – in hoedanigheid van verhuurder – een sterkere contractspartij. Verder is niet gebleken, of aannemelijk geworden, dat Huurster inhoudelijk betrokken is geweest bij de opstelling van de huurovereenkomst, althans bij het daarin opgenomen artikel 3.1 (zie 2.2). Eventuele onduidelijkheden dienen daarom in beginsel voor risico van Verhuurder te blijven en alleen als ervan kan worden uitgegaan dat Huurster zich óók bewust was van het feit dat zij met deze overeenkomst een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar zonder huurbescherming aanging, kan van dat laatste worden uitgegaan.

Conclusie

Als de tekst in een huurovereenkomst op meerdere manieren kan worden uitgelegd zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst, komt dat in beginsel voor rekening van de verhuurder als:

  • de huurder ten opzichte van de verhuurder als een “zwakkere” contractspartij dient te worden aangemerkt;
  •  de huurder niet inhoudelijk betrokken is geweest bij het opstellen van het contract, althans van de desbetreffende bepaling.

Dit geldt uiteraard niet als de huurder zich, ondanks de onduidelijkheid in de overeenkomst, ervan bewust was dat het een tijdelijke overeenkomst betrof.

Het advies is uiteraard om onduidelijkheid te voorkomen door er in de tekst van de huurovereenkomst geen misverstand over te laten bestaan van welk type overeenkomst sprake is.

Wil je advies hierover? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:49:06+02:0010 augustus 2021|

Hoe voorkom je herstelkosten bij einde huurovereenkomst?

Verhuurders worden er bij het einde van een huurovereenkomst regelmatig mee geconfronteerd dat de huurder het gehuurde met gebreken en schade achterlaat en ook nalaat die te herstellen. De verhuurder blijft dan met de herstelkosten zitten. Hoe voorkom je dat? En hoe zorg je ervoor dat de herstelkosten op de vertrekkende huurder kunnen worden verhaald?

In de aanloop naar het einde van een huurovereenkomst, moet de verhuurder een aantal stappen doorlopen om zijn of haar rechten veilig te stellen. Met name het inspecteren van het gehuurde om vast te stellen of het in de overeengekomen staat wordt opgeleverd, levert in de praktijk nog al eens problemen op. Niet in de laatste plaats omdat (gezamenlijke) inspectie regelmatig in zijn geheel niet plaats vindt. Dit terwijl het al dan niet volgen van de juiste opleveringsprocedure bepalend kan zijn voor het bestaan van een recht op schadevergoeding ingeval het gehuurde wordt opgeleverd met gebreken.

Reden genoeg om jezelf als verhuurder de volgende vraag te stellen.

Hoe voorkom ik als verhuurder dat ik zelf voor de herstelkosten opdraai?

Om deze vraag te beantwoorden, beschrijf ik hieronder de stappen die je als verhuurder moet doorlopen om zo beslagen mogelijk ten ijs te komen. Het gaat om de volgende stappen:

  • Stel bij aanvang van de huur een proces-verbaal van oplevering op;
  • Beding in de huurovereenkomst een inspectierecht en een herstelplicht;
  • Volg de juiste opleveringsprocedure;
Proces-verbaal van oplevering bij aanvang

Allereerst is het belangrijk om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te stellen van de staat van het gehuurde. In dat geval is de huurder namelijk verplicht om het gehuurde bij het einde van de huur in die beschreven staat op te leveren. De beschrijving moet dusdanig zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. Het is dan ook aan te bevelen om foto’s bij de beschrijving te voegen waarop de staat van de verschillende ruimten van het gehuurde duidelijk zichtbaar is. Ook is van belang om de beschrijving aan de huurovereenkomst te hechten en deze onderdeel van de overeenkomst uit te laten maken. Daarmee staat vast dat de huurder het gehuurde in die staat heeft aanvaard en dat voorkomt discussie achteraf.

De wet bepaalt dat indien geen beschrijving is opgemaakt, ervan uit wordt gegaan dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur dezelfde is als die bij aanvang. De verhuurder zal dan met tegenbewijs moeten komen en dat is vaak lastig. Juist vanwege het ontbreken van de beschrijving.

In de praktijk wordt voor verhuur van bedrijfsruimten vaak gebruik gemaakt van de ROZ-modellen. In de daarbij behorende algemene bepalingen is van de wet afgeweken. In dat geval geldt dat indien bij aanvang van de huur geen beschrijving (proces-verbaal van oplevering) is opgemaakt, de huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. De positie van de verhuurder is daarmee aanmerkelijk gunstiger dan onder de wettelijke regeling het geval is.

Inspectierecht en herstelplicht

Vaak wordt pas bij het einde van de huur duidelijk of er gebreken aanwezig zijn die door huurder hersteld zullen moeten worden. Nu de huurder, als alle stappen zijn doorlopen, aansprakelijk is voor de schade c.q. herstelkosten hoeft dat niet een probleem te zijn. Als de huurder echter geen verhaal biedt, kun je als verhuurder achter het net vissen. Ingeval van een faillissement van de huurder bijvoorbeeld, levert de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de schade slechts een zogenoemde concurrente vordering op. Dat wil zeggen dat de schade niet met voorrang uit de boedel wordt voldaan en de kans zeer reëel is dat voldoening überhaupt niet zal plaatsvinden. Een verhuurder die nog een waarborgsom onder zich heeft, kan deze uiteraard inzetten om de schade daarmee te verrekenen. Als de waarborgsom evenwel al is ingezet voor een huurachterstand, blijft de verhuurder meestal met de schade zitten.

De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.

Het vormt een risico dat maar moeilijk voorkomen kan worden. Wat de verhuurder kan doen, is tijdens de huurperiode het gehuurde periodiek inspecteren. Op die manier worden gebreken tijdig ontdekt en kan de verhuurder ook tijdig herstel verlangen. De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.

De meeste verhuurders maken overigens (nog) geen gebruik van deze mogelijkheid.

Opleveringsprocedure

In de meeste (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten is bepaald dat tijdig voor het einde van de huurovereenkomst gezamenlijk een rapport wordt opgemaakt, dat de bevindingen ten aanzien van de (actuele) staat van het gehuurde moet vermelden. Door een dergelijk inspectierapport te vergelijken met de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur kan vastgesteld worden waartoe de huurder in het kader van de teruggaveverplichting richting de verhuurder gehouden is. Aan de huurder wordt vervolgens een redelijke termijn geboden voor de werkzaamheden die op grond van het inspectierapport nog door de huurder moeten worden verricht.

Als de huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is de verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen

De ROZ-modellen bevatten ook een dergelijke regeling. Ook als de huurovereenkomst een dergelijke regeling niet kent, verdient het de voorkeur om het gehuurde gezamenlijk te inspecteren en de bevindingen vast te leggen.

Het doel hiervan laat zich raden: als na vertrek van de huurder discussie ontstaat over de staat van het gehuurde, en de verhuurder kosten op de huurder wil verhalen, dan is het essentieel dat de verhuurder kan aantonen wat de staat van het gehuurde was aan het einde van de huur.

In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald.

Er is nog een reden waarom het volgen van de overeengekomen opleveringsprocedure essentieel is. Als de huurder niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen, dan heeft dat een vervelende consequentie voor de verhuurder. In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald. De gedachte daarachter is dat als de huurder wel de gelegenheid zou hebben gehad om zelf tot herstel over te gaan, dat tegen lagere kosten zou hebben gekund (bijvoorbeeld omdat dan slechts de materiaalkosten worden gemaakt). De verhuurder kan in dat geval slechts die kosten op de huurder verhalen, die de huurder zelf ook zou hebben gemaakt.

Dit laatste kan een aanzienlijke beperking opleveren in het recht van de verhuurder op kostenverhaal.

Conclusie

Als verhuurder kun je je nooit helemaal vrijwaren van het risico op schade bij het einde van een huurovereenkomst. Wel kun je het risico zoveel mogelijk beperken door de besproken stappen zo goed mogelijk te doorlopen.

Heb je behoefte aan meer informatie hierover? Neem gerust contact met ons op!

 

 

 

 

 

 

 

 

2021-04-14T15:30:34+02:003 februari 2021|

Horeca en corona: meer zekerheid over huurkorting

Belangrijke uitspraak

Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag een voor horecaondernemers belangrijke uitspraak gedaan over huurprijsvermindering vanwege corona. De rechter bevestigt het recht op huurkorting.

De rechtbank heeft in de aan de orde zijnde zaak geoordeeld dat de horecaondernemer 50% van de huur verschuldigd is over de perioden van gedwongen sluiting. In de tussenliggende periode is – over de maanden met een substantieel omzetverlies – 75% van de huur verschuldigd.

De uitspraak is van belang omdat deze door een bodemrechter is gedaan. Tot nu toe waren slechts nog uitspraken in kort geding gedaan. Dat betroffen, in tegenstelling tot de onderhavige uitspraak, dus voorlopige oordelen.

Het vonnis is in de kern een bevestiging van wat de meeste rechters in kort geding ook reeds (voorlopig) oordeelden. In een eerdere bijdrage op onze website werd daar al op in gegaan.

Waar kijkt de rechter naar bij de beoordeling?

De huurverlaging is toegewezen in deze zaak omdat de rechter oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Om die onaanvaardbaarheid te toetsen, kijkt de rechter naar allerlei omstandigheden, waaronder in elk geval de financiële gevolgen van de coronacrisis voor de huurder. Het is dan ook van belang om die goed te onderbouwen. Hiervoor moeten in elk geval de omzetcijfers worden overgelegd over de coronaperiode en over één of meerdere jaren daaraan voorafgaand. Daarnaast zijn de vaste lasten van belang en eventuele financiële ondersteuning vanuit de overheid. Is de onderbouwing niet afdoende, dan is het risico groot dat de rechter geen huurvermindering toewijst.

De rechter heeft in deze zaak zijn oordeel moeten baseren op onvoorziene omstandigheden, omdat het recht op huurprijsvermindering contractueel was uitgesloten. De huurder heeft in dat geval geen recht op huurprijsvermindering, tenzij die uitsluiting van tafel gaat. Met een beroep op onvoorziene omstandigheden, kun je dat bereiken. Het nadeel is dus wel dat je als huurder met een goede onderbouwing zult moeten komen.

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter

Indien het recht op huurprijsvermindering niet is uitgesloten, lijkt de weg naar huurprijsvermindering korter c.q. gemakkelijker. De wet zegt immers dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. De gedwongen sluiting vormt een gebrek en daarmee is het recht op huurprijsvermindering gegeven. De enige vraag die dan resteert, is met hoeveel de huur verminderd moet worden. Hierover is nog geen bodemuitspraak gedaan. In een kort geding kwam de rechter op grond hiervan tot 50% opschorting van de huur. De uitkomst is dus vergelijkbaar, met als voordeel dat de cijfers en allerlei andere omstandigheden geen rol speelden.

Kijk dus eerst goed naar je overeenkomst. In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de modellen van ROZ. Daarin is het recht op huurprijsvermindering uitgesloten, tenzij gebruik is gemaakt van een heel oud model.

De uitspraak van de rechtbank Den Haag is in elk geval goed nieuws voor huurders van horeca bedrijfsruimte. De uitspraak betekent echter niet dat iedere horecaondernemer per definitie recht heeft op huurprijsvermindering. In de meeste gevallen is sprake van uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering en dan dient de huurder goed beslagen ten ijs te komen om zijn situatie te onderbouwen.

Wil je weten wat jouw rechtspositie is? Neem gerust contact met ons op.

 

2021-02-01T17:57:55+02:0029 januari 2021|

Huurachterstand: toegang ontzeggen?

In de praktijk komen we het nog steeds tegen: de verhuurder van bedrijfsruimte of woonruimte die de sloten vervangt en de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegt omdat de huur niet is betaald. Ons advies: niet doen! Het kan tot schadeclaims leiden.

Heb je te maken met een huurder die de huur niet betaalt of andere verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt? Dan heb je als verhuurder verschillende mogelijkheden om te bevorderen dat de verplichtingen alsnog worden nagekomen. Het ontzeggen van de toegang is daar niet een van. Hoe zit dat precies?

Heb je als verhuurder een opschortingsrecht?

De kernvraag in dit verband is of je als verhuurder een zogenoemd opschortingsrecht hebt. Met opschortingsrecht wordt bedoeld dat als een partij zich niet aan de afspraak houdt, de andere partij zijn verplichtingen kan uitstellen. Iedereen kent wel het recht van de huurder om de huur op te schorten als de verhuurder nalaat om bijvoorbeeld gebreken aan het gehuurde te herstellen. In dat geval komt de verhuurder een verplichting niet na en mag de huurder zijn verplichting om huur te betalen opschorten. Omgekeerd: als de huurder zonder rechtsgrond de huur niet betaalt, dan mag de verhuurder zijn verplichtingen opschorten, toch?

Het antwoord is in principe bevestigend. Toch mag je als verhuurder de huurder niet de toegang tot het gehuurde ontzeggen. Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent. 

Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent.

Opschorten betekent namelijk uitstellen. Je kunt verplichtingen alleen uitstellen als aan deze verplichtingen op een later moment alsnog kan worden voldaan. Voorbeeld: de huurder die de huurbetalingsverplichting opschort, kan op een later moment alsnog (met terugwerkende kracht) betalen. Huurgenot kan echter niet met terugwerkende kracht alsnog worden verschaft. Om die reden kan de verplichting van de verhuurder om huurgenot te verschaffen niet worden opgeschort. Je hebt als verhuurder dus niet het recht om verschaffing van het huurgenot te staken.

De gevolgen

Als je als verhuurder toch de sloten vervangt en de huurder toegang tot het gehuurde ontzegt, dan handel je als verhuurder in strijd met een van de belangrijkste verplichtingen in de huurovereenkomst: het verschaffen van huurgenot. In de rechtspraak wordt ook aangenomen dat de ontzegging van toegang gelijk te stellen is aan een eenzijdige buitengerechtelijke beëndiging van de huurovereenkomst en dat kan niet volgens de wet.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.


Bovendien kan de huurder over de periode dat de ontzegging duurt, aanspraak maken op huurvermindering, in die zin dat over die periode geen huur verschuldigd is.

Een situatie die ontstaat doordat de huurder niet betaalt, kan zo uitmonden in een flinke vordering van de huurder op de verhuurder. Je doet er dus goed aan om je goed te laten informeren over je rechten en plichten in een dergelijke situatie. Een simpel telefoontje met een ter zake deskundige jurist of advocaat kan veel juridische en financiele ellende besparen.

Heb je vragen over huren of verhuren? Wij staan voor u klaar!

 

2021-01-29T16:43:05+02:008 december 2020|

Horeca en corona: recht op huurkorting?

Heb ik recht op huurkorting?

Onlangs heeft de horeca op last van de overheid opnieuw haar deuren moeten sluiten. Horecaondernemers die huren vragen zich terecht af hoe het nu zit met de verplichting om huur te betalen.

  • Moet de huur volledig worden doorbetaald?
  • Of mag de huur (deels) worden opgeschort?
  • Bestaat er recht op huurprijsvermindering / huurkorting?

Vragen die ook juristen nog steeds verdeeld houden. Wel zijn er inmiddels naar aanleiding van de eerste lockdown door verschillende rechters uitspraken gedaan met betrekking tot dit onderwerp. Het betreft uitspraken in kort geding en dat brengt met zich mee dat het slechts voorlopige oordelen bevat. Toch kan uit die uitspraken voorzichtig worden afgeleid hoe in de rechtspraak wordt gekeken naar deze problematiek.

Veel horecaondernemingen verkeren in zwaar weer. De omzet valt voor een belangrijk deel weg. Om de continuïteit toch zo goed mogelijk te kunnen waarborgen, zal noodgedwongen goed naar de kostenkant moeten worden gekeken. De huur is een van de kostenposten die door de ondernemers onder de loep worden genomen. Niet voor niets wordt er tussen huurders en verhuurders van horeca bedrijfsruimten al veelvuldig onderhandeld en gediscussieerd over huurkorting. Dat gebeurde in het voorjaar natuurlijk ook al. Daarbij is het belangrijk om goed beslagen ten ijs te komen en te weten wat de juridische positie is. Waar heeft u recht op?

de horecaondernemer heeft onder voorwaarden recht op huurprijsvermindering

Het korte antwoord op de vragen hierboven is als volgt: de horecaondernemer heeft onder voorwaarden recht op huurprijsvermindering. Als dat recht wordt aangenomen, mag vooruitlopend daarop betaling van de huur (deels) worden opgeschort.

Of u als horecaondernemer recht heeft op huurkorting, hangt onder meer af van de inhoud van de huurovereenkomst.

Huurkorting door gebrek

De wet zegt dat een huurder recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs als sprake is van een gebrek. Het begrip “gebrek” wordt door de wet als volgt gedefinieerd:

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Van belang is dat het begrip gebrek niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt.

In de rechtspraak met betrekking tot corona speelde met name de vraag of de gedwongen sluiting van horeca “een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” betreft. Deze vraag houdt ook de rechtswetenschap verdeeld. Op basis van de uitspraken in kort geding kan de vraag echter vooralsnog bevestigend worden beantwoord. Rechters oordelen namelijk overwegend dat de gedwongen sluiting moet worden aangemerkt als gebrek.

Volledigheidshalve moet daarbij worden opgemerkt dat het begrip gebrek contractueel kan worden beperkt door bepaalde omstandigheden in het contract uitdrukkelijk aan te merken als zijnde geen gebrek. Deze situatie lijkt zich met betrekking tot de gedwongen sluiting vanwege corona in de praktijk niet of nauwelijks voor te doen.

Inhoud overeenkomst van belang

Als de conclusie is dat sprake is van een gebrek, dan bestaat daarmee op basis van de wet aanspraak op een evenredige vermindering van de huurprijs. In de huurovereenkomst kan daar echter van worden afgeweken. Het recht op huurprijsvermindering en opschorting kan worden uitgesloten in de overeenkomst. Sterker nog: de meest gebruikte huurovereenkomsten, die van de ROZ, bevatten standaard een dergelijke uitsluiting.

Is in uw overeenkomst het recht op huurkorting en opschorting niet uitgesloten? Dan hebt u zeer waarschijnlijk recht op huurkorting / huurprijsvermindering tijdens de lockdown!  

Is in uw overeenkomst het recht op huurkorting en opschorting niet uitgesloten? Dan hebt u zeer waarschijnlijk recht op huurkorting / huurprijsvermindering tijdens de lockdown!

Bevat de overeenkomst de uitsluiting wel, dan ligt het lastiger. Maar ook in dat geval zijn er – gelet op de uitspraken die inmiddels door rechters zijn gedaan – mogelijkheden. In de meeste uitspraken wordt de sluiting van horeca door corona namelijk als “onvoorziene omstandigheid” aangemerkt.

Huurkorting door onvoorziene omstandigheden

Als sprake is van onvoorziene omstandigheden, dan kan de rechter ook de huurprijs naar beneden aanpassen. De wet bepaalt daarover het volgende:

De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.

Concreet gaat het hier dus om de vraag of de verhuurder ” naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid” mag verwachten dat de huurprijs ongewijzigd blijft. De rechter zal bij de beoordeling hiervan kijken naar alle omstandigheden van het geval. Dat betekent in de praktijk bijvoorbeeld dat de huurder voldoende zal moeten kunnen onderbouwen dat de financiële positie waarin zij door corona is komen te verkeren, dusdanig is dat huurverlaging in de rede ligt. De financiële positie van de verhuurder kan in deze afweging ook een rol spelen. De beoordeling zal in dit geval dus veel feitelijker van aard zijn dan bij de vraag of recht bestaat op huurkorting op grond van een gebrek.

Overigens kan ook in andere getroffen sectoren mogelijk recht op huurkorting bestaan op grond van onvoorziene omstandigheden.

Conclusie

De gedwongen sluiting van de horeca geeft voldoende aanleiding om te onderzoeken of in een concreet geval recht bestaat op huurkorting. Op grond van de gerechtelijke uitspraken die tot nu toe zijn gedaan, kan gezegd worden dat de kans op huurkorting reëel is. Tegelijkertijd moet daarbij worden aangetekend dat het vooral om “voorlopige” oordelen van rechters ging (uitspraken in kort geding).

Het is in elk geval de moeite waard om de mogelijkheid om huurkorting te krijgen te onderzoeken. Wilt u advies hierover? Neem dan contact met ons op!

 

 

2021-01-29T16:51:53+02:0026 oktober 2020|
Ga naar de bovenkant