Nijmegen

Energielabel C verplichting

Vanaf 1 januari 2023 moeten (vrijwel) alle kantoorgebouwen groter dan 100 m2 volgens de wet energielabel C of hoger hebben. Als niet aan deze energielabel C verplichting is voldaan, is het verboden om het kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken. Veel kantoren voldoen nog niet aan deze minimumeis.

Men gaat er vaak te gemakkelijk vanuit dat het de eigenaar van een kantoorgebouw is die ervoor moet zorgen dat het gebouw aan deze eisen voldoet. Dat is echter helemaal niet zeker. Als het gebouw wordt verhuurd is het namelijk nog maar de vraag of het niet voldoen aan de eisen een gebrek vormt dat de verhuurder moet verhelpen.

Vormt het ontbreken van minimaal een energielabel C een gebrek?

Of ingeval van het ontbreken van minimaal een energielabel C sprake is van een gebrek, moet per geval worden beoordeeld.

Een gebrek is op grond van de wet:

“een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Als op grond van de wet sprake is van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder het gebrek te verhelpen. Deze verplichting geldt echter weer niet als het gaat om zogenoemde kleine herstellingen. Als voor het verkrijgen van energielabel C dus slechts kleine herstellingen benodigd zijn, dan moeten deze door en voor rekening van de huurder zelf worden uitgevoerd.

De inhoud van de huurovereenkomst is bepalend

De wettelijke regeling voor gebreken is van regelend recht. Dat betekent dat je in de huurovereenkomst een afwijkende regeling mag afspreken. Voor het antwoord op de vraag wie waarvoor verantwoordelijk is en wie wat moet betalen, moet de huurovereenkomst dus worden bekeken. Daarbij geldt dat als in de huurovereenkomst niets hierover is bepaald, de wettelijke regeling geldt.

Het veel gebruikte ROZ-model

Veel huurovereenkomsten zijn opgesteld op basis van een ROZ-model. In het meest recente ROZ-model voor kantoorruimte wordt een onderscheid gemaakt tussen het gehuurde (artikel 1.1) en de bestemming die de huurder daaraan geeft (artikel 1.2). Volgens het standaardmodel wordt op grond van artikel 1.1 bedrijfsruimte verhuurd en wordt – als de huurder het gebruikt als kantoorruimte – in artikel 1.2 kantoorruimte vermeld. Dat onderscheid is van belang om de volgende redenen.

In het ROZ-model is ook geregeld dat pas sprake is van een gebrek als de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van het in de overeenkomst omschreven huurobject (dat is dus, het model volgend, bedrijfsruimte).

De verhuurder is op grond van het model  verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als – in dit geval – het brede begrip bedrijfsruimte. De huurder is verantwoordelijk voor alle overige vergunningen etc., waaronder dus die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de bestemming (als kantoorruimte derhalve).

Als gebruik is gemaakt van dit ROZ-model, en de standaardinvulling daarvan in artikel 1.1. en 1.2., dan is de huurder dus ervoor verantwoordelijk dat aan de overheidsvoorschriften die specifiek voor kantoorruimte gelden, wordt voldaan. De energielabel C verplichting valt daar ook onder.

Ook hierop zijn echter weer uitzonderingen denkbaar, afhankelijk van de werkzaamheden die moeten worden verricht om aan de eis te volden en de verdere inhoud van de huurovereenkomst (denk bijvoorbeeld aan de overeengekomen onderhoudsverdeling). Ook kunnen de bedoeling van partijen en de redelijkheid en billijkheid een rol spelen.

Trek niet te snel conclusies!

De conclusie is dat niet op voorhand kan worden gezegd wie waar verantwoordelijk voor is. Het zal per situatie (per huurovereenkomst) moeten worden beoordeeld. Misschien een onbevredigende conclusie, maar het betekent in elk geval ook dat je er niet als vanzelfsprekend vanuit moet gaan dat jij als huurder of verhuurder van alles in het werk moet stellen om aan de energielabel C verplichting te voldoen. De verantwoordelijkheid kan immers zeer wel bij de andere partij liggen.

Het is raadzaam dat huurders en verhuurders tijdig met elkaar in overleg treden om te analyseren wat er precies moet gebeuren om aan de energielabel C verplichting te gaan voldoen en om af te spreken wie wat gaat doen en voor wiens rekening een en ander dient te komen.

Voor welke kantoorgebouwen geldt de energielabel C verplichting niet?

Tot slot merk ik volledigheidshalve nog op dat de energielabel C verplichting niet voor alle kantoorpanden geldt. De verplichting is niet van toepassing op:

  1. een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt;
  2. een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2;
  3. een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het BEG zoals, onder andere, monumenten, panden die worden aangekocht of onteigend op grond van de Onteigeningswet en panden die ten hoogste twee jaar worden gebruikt.

Heb je vragen hierover? Neem gerust contact met ons op. Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-09-27T15:20:14+02:0024 augustus 2022|

Loden waterleidingen in bedrijfsruimte

Een te hoog loodgehalte in drinkwater is gevaarlijk voor de gezondheid. In een pand met loden waterleidingen ligt verontreiniging van het drinkwater op de loer. Als je een pand huurt met dergelijke leidingen, is het verstandig om metingen te laten verrichten in het drinkwater. Ook als je huurder bent van het pand.

Met lood verontreinigd drinkwater levert een gebrek op, zo bleek reeds uit enkele uitspraken van rechters uit 2021 met betrekking tot gehuurde woonruimte.

Inmiddels heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat dat ook bij gehuurde bedrijfsruimte het geval is. De kantonrechter overwoog in de uitspraak het volgende:

Niet in geschil is dat zich in het gehuurde loden waterleidingen hebben bevonden. Uit de overgelegde meetresultaten blijkt dat zich in het drinkwater in beide delen van het gehuurde (zowel in 95-hs, als in 97-hs) een normoverschrijdende hoeveelheid lood (meer dan 10 microgram/L) bevindt. Naar vaste jurisprudentie vormt een dergelijke overschrijding voor wat betreft woonruimte een ernstig gebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter geldt dit in de onderhavige zaak ook voor het gehuurde, ook al gaat het hier niet om een woning, maar om een kantoorruimte. In de onderhavige zaak is [gedaagde] als huurder voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie op zijn kantoor ook van zijn verhuurder afhankelijk en moet hij er vanuit kunnen gaan dat hij, zijn medewerkers en zijn bezoek gezond en veilig drinkwater op kantoor kunnen betrekken. In beide delen van het gehuurde bevinden zich sanitaire voorzieningen die – zo is onvoldoende betwist – vrijwel dagelijks door [gedaagde] en zijn medewerkers werden gebruikt. Gelet op de gemeten loodconcentratie in het drinkwater mag er (net als bij woonruimte) vanuit worden gegaan dat de kans op gezondheidsschade aanwezig is. Dat maakt dat sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek.

Omdat sprake is van een gebrek, kan herstel worden verlangd (vervanging van de leidingen). Daarnaast kan huurprijsvermindering worden gevorderd vanaf de dag dat de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder van het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

In de hiervoor bedoelde zaak heeft de kantonrechter de huurprijs met 60% verlaagd. Op die manier wordt door de kantonrechter (ook) een algemene prikkel voor verhuurders gecreëerd om niet te dralen in kwesties als deze, waarin gebreken de gezondheid van huurders kunnen raken.

Heb je vragen hierover? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-06-27T12:17:57+02:0027 juni 2022|

Huurprijsaanpassing

In de meeste huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte is een zogenoemde indexeringsregeling opgenomen. Op grond van die regeling kan de huurprijs jaarlijks met een bepaald percentage worden verhoogd. Deze gebruikelijke wijze van huurindexering zal de meeste mensen bekend voorkomen.

Wat niet iedere ondernemer weet, is dat de wet bij huur van winkelruimte (290-bedrijfsruimte) de mogelijkheid biedt om de huurprijs tussentijds aan te passen. Dat kan als de huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De huurprijs kan zowel naar boven als naar beneden worden aangepast. Het is zowel voor huurders als voor verhuurders van belang om van deze mogelijkheid op de hoogte te zijn.

Wanneer kan aanpassing van de huurprijs worden gevraagd?

Een zogenoemde vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs kan bij huur voor bepaalde tijd worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur. In andere gevallen, waaronder ook de voor bepaalde tijd verlengde overeenkomst, kan de vordering telkens worden ingesteld wanneer ten minste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Hoe werkt het?

Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

Om die reden moet de vordering tot aanpassing van de huurprijs vergezeld gaan van een deskundigenadvies over de huurprijs. Dit advies moet opgesteld zijn door een of meer door huurder en verhuurder samen benoemde deskundige(n). Als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de partij die dat wenst.

In de procedure wordt vaak gedebatteerd over de inhoud van het rapport van de deskundige. De door de deskundige geselecteerde vergelijkingspanden zijn dan bijvoorbeeld onderwerp van discussie. Zijn deze qua ligging, bereikbaarheid, grootte etc. wel voldoende vergelijkbaar? Daarnaast kan ook de vergelijkingsmethode ter discussie staan.

Als de rechter besluit om de huurprijs aan te passen, dan geldt deze nieuwe huurprijs met ingang van de dag waarop deze is gevorderd. Met terugwerkende kracht dus. De rechter kan daar op grond van bijzondere omstandigheden van afwijken.

Het is een procedure met een geheel eigen dynamiek. De belangen zijn vaak groot. Het komt voor dat over huurprijsaanpassingen van 50% wordt geprocedeerd. Het is dan ook belangrijk om je goed te laten adviseren.

Wij helpen u graag!

Heb je vragen over huurprijsaanpassing? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-04-13T11:46:21+02:0013 april 2022|

Huur en corona: omzetverlies berekenen op grond van prognose?

We weten inmiddels dat het door de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van een gehuurde bedrijfsruimte in beginsel een onvoorziene omstandigheid betreft die recht geeft op huurkorting. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 als uitgangspunt een rekenmethode gegeven om die huurprijsvermindering te berekenen.

Deze berekening is gebaseerd op het geleden omzetverlies. Daarbij dient de omzet over de betreffende periode vergeleken te worden met de omzet in dezelfde periode in 2019, toen corona nog niet speelde.

Maar hoe zit het als je vlak vóór de eerste lockdown je onderneming bent gestart en er dus geen vergelijkingsomzet over eerdere jaren beschikbaar is? De rekenmethode van de Hoge Raad is dan namelijk niet (geheel) toepasbaar.

Uitgaan van prognoses

Wij adviseerden ondernemers om in dat geval uit te gaan van de opgestelde prognoses. Deze moesten dan uiteraard wel goed onderbouwd zijn.

Inmiddels heeft de Rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan over een dergelijke situatie. De rechtbank bevestigt dat bij gebrek aan vergelijkende cijfers, uitgegaan kan worden van opgestelde prognoses. Die prognoses vormen dan in de procedure wel onderwerp van debat. Het is dus zaak dat de prognoses gedegen zijn en goed onderbouwd.

In de desbetreffende zaak is de kantonrechter uiteindelijk uitgegaan van de omzetprognose minus 20%. De rechter overwoog in dat verband dat de vordering van de huurder is gebaseerd op een schatting (namelijk de prognose). De met een schatting gepaard gaande onzekerheid kan volgens de rechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet (volledig) worden afgewenteld op de verhuurder.

Rekenen met een prognose geeft hier dus niet hetzelfde resultaat als rekenen met daadwerkelijk gerealiseerde omzetten. Bij gebrek aan harde cijfers, vormt het echter wel een goede mogelijkheid om toch op basis van de rekenmethode van de Hoge Raad tot huurkorting te komen.

Heb je vragen over huurkorting? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-03-22T10:56:44+02:0022 maart 2022|

Huurkorting met terugwerkende kracht wegens corona?

Door de recente uitspraak van de Hoge Raad, die wij in een eerdere bijdrage belichtten, weten we nu dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt die in beginsel recht geeft op huurkorting. Ook heeft de Hoge Raad een methode gegeven voor de berekening van die korting. De uitspraak heeft daarmee voor een groot deel een einde gemaakt aan de onzekerheid die daarover bestond.

Huurkorting met terugwerkende kracht?

Nu deze duidelijkheid is verschaft, kunnen ondernemers die hun gehuurde bedrijfspand niet of slechts beperkt hebben kunnen exploiteren vanwege de coronamaatregelen, de balans opmaken. De vraag die daarbij rijst is of ondernemers die niet eerder al aan de bel hebben getrokken, nu alsnog aanspraak kunnen maken op huurkorting. Met terugwerkende kracht dus.

Het korte antwoord op die vraag is: ja!

Onvoorziene omstandigheden

Volgens de wet kan de rechter op vordering van de huurder de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Daarvoor is wel vereist dat deze onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Een dergelijke wijziging of gedeeltelijke ontbinding geldt normaal gesproken voor de toekomst. Volgens de wet kan de rechter echter terugwerkende kracht eraan ontlenen.

De omstandigheid dat een huurder het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is volgens de Hoge Raad een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020.

In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies.

Conclusie

Concreet betekent het dat de rechter op grond hiervan de huurprijs kan wijzigen me terugwerkende kracht. Heb je dus als ondernemer vanwege de coronamaatregelen het gehuurde bedrijfspand niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren, dan kun je ook over het verleden nog huurkorting vorderen.

Heb je vragen over huurkorting? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-01-17T11:33:48+02:0017 januari 2022|

Hoge Raad geeft rekenmethode voor huurkorting vanwege corona

Het heeft even geduurd, maar de Hoge Raad heeft geoordeeld over huurkorting vanwege corona. Voor de praktijk is met name interessant hoe ingeval van recht op huurkorting deze korting berekend moet worden.

In een eerdere bijdrage zette ik uiteen welke methode het Gerechtshof Amsterdam daarvoor hanteerde. De procureur-generaal , die de Hoge Raad hierover heeft geadviseerd, ging in zijn advies ook uit van die rekenmethode. De Hoge Raad komt nu met een eigen methode, die enigszins afwijkt.

Het uitgangspunt is dat het nadeel dat de huurder heeft door het niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde– voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk verdeeld wordt over de verhuurder en de huurder. Er kunnen echter in een concrete situatie omstandigheden zijn die een andere verdeling rechtvaardigen.

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

Het arrest van de Hoge Raad bevat de hierna volgende uitleg van de berekening met daarbij een rekenvoorbeeld.

De berekening

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Een rekenvoorbeeld

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Om deze berekening te kunnen uitvoeren, zal de huurder de nodige gegevens in de procedure moeten overleggen. Wil je hier meer over weten? Lees dan ook deze eerdere bijdrage.

Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:45:04+02:0027 december 2021|

Heb ik ontruimingsbescherming bij huur kantoorruimte?

De vraag of je als huurder echt weg moet op de einddatum van de huurovereenkomst, wordt eigenlijk nauwelijks gesteld. Dat klinkt logisch. Afspraak is afspraak en als een huurovereenkomst door opzegging eindigt, dan moet je weg… toch? Nee! Veel huurders van kantoorruimte weten niet dat zij aanspraak kunnen maken op ontruimingsbescherming.

Geen opzeggingsbescherming

Feit is dat je als huurder van kantoorruimte (en meer algemeen: alle overige bedrijfsruimte) nauwelijks huurbescherming geniet. Huurders van woonruimte en van winkelruimte hebben opzeggingsbescherming: de verhuurder kan slechts opzeggen als sprake is van een in de wet neergelegde opzeggingsgrond. Als de huurder niet berust in de opzegging, dan is de verhuurder genoodzaakt om naar de rechter te stappen om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De rechter toetst dan of de opzegging terecht was.

Deze opzeggingsbescherming geldt niet voor huurders van kantoorruimte. De verhuurder kan de overeenkomst gewoon opzeggen met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De opzegging doet de overeenkomst eindigen op het tijdstip waartegen is opgezegd. Als de verhuurder ook de ontruiming heeft aangezegd, dien je als huurder normaal gesproken het gehuurde na het einde van de huur ook te hebben ontruimd en verlaten.

Ontruimingsbescherming

Dit gebrek aan enige opzeggingsbescherming heeft de wetgever gecompenseerd door de zogenoemde ontruimingsbescherming in het leven te roepen. Deze bescherming houdt in dat je als huurder van kantoorruimte na het einde van de huur aan de rechter kunt verzoeken om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Een dergelijk verzoek moet dan wel binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, te zijn ingediend.

De rechter zal vervolgens een belangenafweging maken. Als de belangen van de huurder (en eventueel: van de onderhuurder) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, kan het verzoek worden toegewezen. In dat geval kan de rechter de termijn verlengen tot maximaal een jaar na het einde van de huurovereenkomst. Vervolgens kan deze termijn op verzoek van de huurder nog tweemaal worden verlengd met een jaar. De maximale termijn voor ontruimingsbescherming bedraagt daarmee drie jaren na het einde van de huur.

Dit betekent dat de verhuurder na de einddatum van de huur, gedurende twee maanden geen ontruiming kan afdwingen. De verhuurder zal moeten afwachten of je als huurder gebruik maakt van je recht om ontruimingsbescherming te verzoeken. Dit is natuurlijk anders als je zelf hebt opgezegd of uitdrukkelijk hebt ingestemd met de beëindiging van de huur. In dat geval bestaat geen recht op ontruimingsbescherming. Als je binnen de bedoelde termijn een verzoek indient bij de rechter, zal de verhuurder niet tot ontruiming mogen overgaan voordat de rechter op het verzoek heeft beslist.

Conclusie

Kom je in de problemen door de opzegging van de huur, bijvoorbeeld omdat je niet tijdig kunt beschikken over vervangende ruimte? Stem dan niet uitdrukkelijk in met de beëindiging van de huur!

Kom je in de problemen door de opzegging van de huur, bijvoorbeeld omdat je niet tijdig kunt beschikken over vervangende ruimte? Stem dan niet uitdrukkelijk in met de beëindiging van de huur! Je hoeft in dat geval niet op de einddatum van de huur het gehuurde te hebben verlaten, maar je kunt nog in elk geval twee maanden blijven zitten. Deze termijn vangt aan op het moment waartegen de ontruiming is aangezegd (dat kan dus ook een datum na het einde van de huur zijn). Dien je binnen die termijn een verzoek in, dan hoef je niet te ontruimen totdat de rechter (negatief) op je verzoek heeft beslist dan wel tot de door de rechter verlengde termijn afloopt.

Tot slot

Deze mogelijkheden gelden overigens niet alleen voor kantoorruimte maar voor alle “overige bedrijfsruimte”. Met overige bedrijfsruimte wordt kort gezegd bedoeld: een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte en ook geen (detailhandels)bedrijfsruimte betreft. Daaronder vallen naast kantoorruimte bijvoorbeeld een opslagloods, fitnesscentrum, bioscoop etc.

Wil je meer weten over ontruimingsbescherming? Of twijfel je of je overige bedrijfsruimte huurt? Neem gerust contact met ons op. Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:48:10+02:0015 oktober 2021|

Koop woning: misbruik van de bedenktijd

Onlangs heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een interessant arrest gewezen over de bedenktijd bij de verkoop van een woning. Uit de uitspraak vloeit voort dat een beroep op de bedenktijd onder omstandigheden misbruik van bevoegdheid op kan leveren. Deze zaak ging over een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper. Toch heeft de uitspraak ook invloed op de toepassing van de wettelijke bedenktijd door de koper.

Deze ontwikkeling is van belang voor makelaars en andere adviseurs. Zij zullen hier rekening mee moeten houden in de advisering.

De wettelijke bedenktijd

De bedenktijd van drie dagen is in de wet opgenomen om consument-kopers van woningen extra bescherming te bieden. Binnen de bedenktijd kan de consument-koper de koop ontbinden. De bedenktijd stelt de koper in de gelegenheid om een overhaaste koopbeslissing te herstellen. Daarnaast kan de koper de bedenktijd bijvoorbeeld benutten om een deskundige in te schakelen voor een bouwkundige keuring.

De bedenktijd is niet bedoeld om een definitieve keuze te kunnen maken tussen de verschillende door de koper gekochte woningen.

De bedenktijd is – zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis – niet bedoeld om een definitieve keuze te kunnen maken tussen de verschillende door de koper gekochte woningen. Dan zou de koper mogelijk misbruik van zijn bevoegdheid maken. Hoe dit misbruik wordt bestraft, vermeldt de parlementaire geschiedenis niet. Bovendien verplicht de wet niet om aan te geven wat de reden van de ontbinding is.

In rechtszaken is meermaals een beroep gedaan op misbruik van bevoegdheid in dit verband. In de meeste gevallen werd een dergelijk beroep niet gehonoreerd. Het beperkte doel van de bedenktijd is niet in de wet zelf opgenomen, zodat het inroepen van de bedenktijd niet snel in strijd met de wet zal zijn. Tegen deze achtergrond, is het arrest van 3 maart 2021 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het bespreken waard.

Misbruik van bevoegdheid

Het ging in deze zaak om een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper van de woning. De bedenktijd vloeit voor de verkoper niet voort uit de wet. Partijen waren echter overeengekomen de bedenktijd mede van toepassing te verklaren op de verkoper. De verkoper ontving daags na het sluiten van de koopovereenkomst een betere bieding. Om die reden koos de verkoper voor de hogere bieder en ontbond hij de overeenkomst binnen de bedenktijd.

Het Gerechtshof oordeelt dat de verkoper daarmee misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om de bedenktijd in te roepen. Het Hof overweegt daartoe dat de bedenktijd die de verkoper toekwam gelijk is aan de wettelijke bedenktijd van de koper. Dat was immers de bedoeling van partijen. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de bedenktijd kopers niet is gegeven voor het maken van een ‘definitieve keuze’ uit verscheidene door hen gekochte woningen. Voornoemd gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding binnen de bedenktijd zou misbruik van bevoegdheid opleveren en derhalve onrechtmatig zijn. Voorgaande doortrekkend naar verkoper valt in te zien dat het ‘gelijke’ recht op de bedenktijd door verkoper niet mocht worden gebruikt voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden.

Een beroep op de bedenktijd voor een ander doel dan waar de bedenktijd eigenlijk voor is bedoeld, kan door de rechter worden afgestraft. 

Het Hof baseert haar oordeel hier dus op de bedoeling van de wetgever, niet op de wettekst zelf. Uiteindelijk mondt dit uit in de verplichting voor de verkoper om de contractuele boete van 10% aan de koper te voldoen.

Gevolgen voor de praktijk

Als we ervan uit gaan dat dit de nieuwe lijn in de jurisprudentie wordt, dan heeft dat gevolgen voor de praktijk. Uit de uitspraak vloeit namelijk voort dat het doel waarmee kopers of verkopers zich op de bedenktijd beroepen toch van belang is. Daarmee is sprake van een inperking van de mogelijkheden om een beroep te doen op de bedenktijd.

Kopers (en verkopers) mogen er dus niet meer vanuit te gaan dat de bedenktijd een “blanco cheque” vormt om te ontbinden. Een beroep op de bedenktijd voor een ander doel dan waar de bedenktijd eigenlijk voor is bedoeld, kan door de rechter worden afgestraft.

Vragen? Neem gerust contact met ons op!

2021-05-05T11:54:06+02:005 mei 2021|

Hoe voorkom je herstelkosten bij einde huurovereenkomst?

Verhuurders worden er bij het einde van een huurovereenkomst regelmatig mee geconfronteerd dat de huurder het gehuurde met gebreken en schade achterlaat en ook nalaat die te herstellen. De verhuurder blijft dan met de herstelkosten zitten. Hoe voorkom je dat? En hoe zorg je ervoor dat de herstelkosten op de vertrekkende huurder kunnen worden verhaald?

In de aanloop naar het einde van een huurovereenkomst, moet de verhuurder een aantal stappen doorlopen om zijn of haar rechten veilig te stellen. Met name het inspecteren van het gehuurde om vast te stellen of het in de overeengekomen staat wordt opgeleverd, levert in de praktijk nog al eens problemen op. Niet in de laatste plaats omdat (gezamenlijke) inspectie regelmatig in zijn geheel niet plaats vindt. Dit terwijl het al dan niet volgen van de juiste opleveringsprocedure bepalend kan zijn voor het bestaan van een recht op schadevergoeding ingeval het gehuurde wordt opgeleverd met gebreken.

Reden genoeg om jezelf als verhuurder de volgende vraag te stellen.

Hoe voorkom ik als verhuurder dat ik zelf voor de herstelkosten opdraai?

Om deze vraag te beantwoorden, beschrijf ik hieronder de stappen die je als verhuurder moet doorlopen om zo beslagen mogelijk ten ijs te komen. Het gaat om de volgende stappen:

  • Stel bij aanvang van de huur een proces-verbaal van oplevering op;
  • Beding in de huurovereenkomst een inspectierecht en een herstelplicht;
  • Volg de juiste opleveringsprocedure;
Proces-verbaal van oplevering bij aanvang

Allereerst is het belangrijk om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te stellen van de staat van het gehuurde. In dat geval is de huurder namelijk verplicht om het gehuurde bij het einde van de huur in die beschreven staat op te leveren. De beschrijving moet dusdanig zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. Het is dan ook aan te bevelen om foto’s bij de beschrijving te voegen waarop de staat van de verschillende ruimten van het gehuurde duidelijk zichtbaar is. Ook is van belang om de beschrijving aan de huurovereenkomst te hechten en deze onderdeel van de overeenkomst uit te laten maken. Daarmee staat vast dat de huurder het gehuurde in die staat heeft aanvaard en dat voorkomt discussie achteraf.

De wet bepaalt dat indien geen beschrijving is opgemaakt, ervan uit wordt gegaan dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur dezelfde is als die bij aanvang. De verhuurder zal dan met tegenbewijs moeten komen en dat is vaak lastig. Juist vanwege het ontbreken van de beschrijving.

In de praktijk wordt voor verhuur van bedrijfsruimten vaak gebruik gemaakt van de ROZ-modellen. In de daarbij behorende algemene bepalingen is van de wet afgeweken. In dat geval geldt dat indien bij aanvang van de huur geen beschrijving (proces-verbaal van oplevering) is opgemaakt, de huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. De positie van de verhuurder is daarmee aanmerkelijk gunstiger dan onder de wettelijke regeling het geval is.

Inspectierecht en herstelplicht

Vaak wordt pas bij het einde van de huur duidelijk of er gebreken aanwezig zijn die door huurder hersteld zullen moeten worden. Nu de huurder, als alle stappen zijn doorlopen, aansprakelijk is voor de schade c.q. herstelkosten hoeft dat niet een probleem te zijn. Als de huurder echter geen verhaal biedt, kun je als verhuurder achter het net vissen. Ingeval van een faillissement van de huurder bijvoorbeeld, levert de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de schade slechts een zogenoemde concurrente vordering op. Dat wil zeggen dat de schade niet met voorrang uit de boedel wordt voldaan en de kans zeer reëel is dat voldoening überhaupt niet zal plaatsvinden. Een verhuurder die nog een waarborgsom onder zich heeft, kan deze uiteraard inzetten om de schade daarmee te verrekenen. Als de waarborgsom evenwel al is ingezet voor een huurachterstand, blijft de verhuurder meestal met de schade zitten.

De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.

Het vormt een risico dat maar moeilijk voorkomen kan worden. Wat de verhuurder kan doen, is tijdens de huurperiode het gehuurde periodiek inspecteren. Op die manier worden gebreken tijdig ontdekt en kan de verhuurder ook tijdig herstel verlangen. De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.

De meeste verhuurders maken overigens (nog) geen gebruik van deze mogelijkheid.

Opleveringsprocedure

In de meeste (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten is bepaald dat tijdig voor het einde van de huurovereenkomst gezamenlijk een rapport wordt opgemaakt, dat de bevindingen ten aanzien van de (actuele) staat van het gehuurde moet vermelden. Door een dergelijk inspectierapport te vergelijken met de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur kan vastgesteld worden waartoe de huurder in het kader van de teruggaveverplichting richting de verhuurder gehouden is. Aan de huurder wordt vervolgens een redelijke termijn geboden voor de werkzaamheden die op grond van het inspectierapport nog door de huurder moeten worden verricht.

Als de huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is de verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen

De ROZ-modellen bevatten ook een dergelijke regeling. Ook als de huurovereenkomst een dergelijke regeling niet kent, verdient het de voorkeur om het gehuurde gezamenlijk te inspecteren en de bevindingen vast te leggen.

Het doel hiervan laat zich raden: als na vertrek van de huurder discussie ontstaat over de staat van het gehuurde, en de verhuurder kosten op de huurder wil verhalen, dan is het essentieel dat de verhuurder kan aantonen wat de staat van het gehuurde was aan het einde van de huur.

In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald.

Er is nog een reden waarom het volgen van de overeengekomen opleveringsprocedure essentieel is. Als de huurder niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen, dan heeft dat een vervelende consequentie voor de verhuurder. In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald. De gedachte daarachter is dat als de huurder wel de gelegenheid zou hebben gehad om zelf tot herstel over te gaan, dat tegen lagere kosten zou hebben gekund (bijvoorbeeld omdat dan slechts de materiaalkosten worden gemaakt). De verhuurder kan in dat geval slechts die kosten op de huurder verhalen, die de huurder zelf ook zou hebben gemaakt.

Dit laatste kan een aanzienlijke beperking opleveren in het recht van de verhuurder op kostenverhaal.

Conclusie

Als verhuurder kun je je nooit helemaal vrijwaren van het risico op schade bij het einde van een huurovereenkomst. Wel kun je het risico zoveel mogelijk beperken door de besproken stappen zo goed mogelijk te doorlopen.

Heb je behoefte aan meer informatie hierover? Neem gerust contact met ons op!

 

 

 

 

 

 

 

 

2021-04-14T15:30:34+02:003 februari 2021|

DUX advocaten van start in Nijmegen

Een gloednieuw kantoor. Een mooie kantoorruimte op het goed bereikbare Kerkenbos te Nijmegen. Twee bevlogen advocaten. Twee rugzakken met een schat aan ervaring. We zijn begonnen!

In een rare tijd, dat wel. Wij verwelkomen onze vaste en nieuwe cliënten natuurlijk het liefst op ons kantoor, zonder enige beperking. Vanwege corona werkt dat nét even wat ander dan voorheen. Welkom bent u nog steeds, maar wij verzoeken u eerst een afspraak te maken. Wij werken deels vanuit huis en bovendien moeten we om aan alle maatregelen te voldoen de afspraken zo inplannen dat er niet teveel mensen tegelijkertijd op ons kantoor aanwezig zijn.

Maar laat het u vooral niet weerhouden om ons nieuwe kantoor te komen bekijken, om kennis te maken of om ons gewoon flink aan het werk te zetten.

Maak dus snel een afspraak met een van onze advocaten!

2020-10-21T15:38:37+02:0021 oktober 2020|
Ga naar de bovenkant