verhuurder

Energielabel C verplichting

Vanaf 1 januari 2023 moeten (vrijwel) alle kantoorgebouwen groter dan 100 m2 volgens de wet energielabel C of hoger hebben. Als niet aan deze energielabel C verplichting is voldaan, is het verboden om het kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken. Veel kantoren voldoen nog niet aan deze minimumeis.

Men gaat er vaak te gemakkelijk vanuit dat het de eigenaar van een kantoorgebouw is die ervoor moet zorgen dat het gebouw aan deze eisen voldoet. Dat is echter helemaal niet zeker. Als het gebouw wordt verhuurd is het namelijk nog maar de vraag of het niet voldoen aan de eisen een gebrek vormt dat de verhuurder moet verhelpen.

Vormt het ontbreken van minimaal een energielabel C een gebrek?

Of ingeval van het ontbreken van minimaal een energielabel C sprake is van een gebrek, moet per geval worden beoordeeld.

Een gebrek is op grond van de wet:

“een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Als op grond van de wet sprake is van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder het gebrek te verhelpen. Deze verplichting geldt echter weer niet als het gaat om zogenoemde kleine herstellingen. Als voor het verkrijgen van energielabel C dus slechts kleine herstellingen benodigd zijn, dan moeten deze door en voor rekening van de huurder zelf worden uitgevoerd.

De inhoud van de huurovereenkomst is bepalend

De wettelijke regeling voor gebreken is van regelend recht. Dat betekent dat je in de huurovereenkomst een afwijkende regeling mag afspreken. Voor het antwoord op de vraag wie waarvoor verantwoordelijk is en wie wat moet betalen, moet de huurovereenkomst dus worden bekeken. Daarbij geldt dat als in de huurovereenkomst niets hierover is bepaald, de wettelijke regeling geldt.

Het veel gebruikte ROZ-model

Veel huurovereenkomsten zijn opgesteld op basis van een ROZ-model. In het meest recente ROZ-model voor kantoorruimte wordt een onderscheid gemaakt tussen het gehuurde (artikel 1.1) en de bestemming die de huurder daaraan geeft (artikel 1.2). Volgens het standaardmodel wordt op grond van artikel 1.1 bedrijfsruimte verhuurd en wordt – als de huurder het gebruikt als kantoorruimte – in artikel 1.2 kantoorruimte vermeld. Dat onderscheid is van belang om de volgende redenen.

In het ROZ-model is ook geregeld dat pas sprake is van een gebrek als de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van het in de overeenkomst omschreven huurobject (dat is dus, het model volgend, bedrijfsruimte).

De verhuurder is op grond van het model  verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als – in dit geval – het brede begrip bedrijfsruimte. De huurder is verantwoordelijk voor alle overige vergunningen etc., waaronder dus die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de bestemming (als kantoorruimte derhalve).

Als gebruik is gemaakt van dit ROZ-model, en de standaardinvulling daarvan in artikel 1.1. en 1.2., dan is de huurder dus ervoor verantwoordelijk dat aan de overheidsvoorschriften die specifiek voor kantoorruimte gelden, wordt voldaan. De energielabel C verplichting valt daar ook onder.

Ook hierop zijn echter weer uitzonderingen denkbaar, afhankelijk van de werkzaamheden die moeten worden verricht om aan de eis te volden en de verdere inhoud van de huurovereenkomst (denk bijvoorbeeld aan de overeengekomen onderhoudsverdeling). Ook kunnen de bedoeling van partijen en de redelijkheid en billijkheid een rol spelen.

Trek niet te snel conclusies!

De conclusie is dat niet op voorhand kan worden gezegd wie waar verantwoordelijk voor is. Het zal per situatie (per huurovereenkomst) moeten worden beoordeeld. Misschien een onbevredigende conclusie, maar het betekent in elk geval ook dat je er niet als vanzelfsprekend vanuit moet gaan dat jij als huurder of verhuurder van alles in het werk moet stellen om aan de energielabel C verplichting te voldoen. De verantwoordelijkheid kan immers zeer wel bij de andere partij liggen.

Het is raadzaam dat huurders en verhuurders tijdig met elkaar in overleg treden om te analyseren wat er precies moet gebeuren om aan de energielabel C verplichting te gaan voldoen en om af te spreken wie wat gaat doen en voor wiens rekening een en ander dient te komen.

Voor welke kantoorgebouwen geldt de energielabel C verplichting niet?

Tot slot merk ik volledigheidshalve nog op dat de energielabel C verplichting niet voor alle kantoorpanden geldt. De verplichting is niet van toepassing op:

  1. een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt;
  2. een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2;
  3. een kantoorgebouw dat behoort tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het BEG zoals, onder andere, monumenten, panden die worden aangekocht of onteigend op grond van de Onteigeningswet en panden die ten hoogste twee jaar worden gebruikt.

Heb je vragen hierover? Neem gerust contact met ons op. Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht

 

2022-09-27T15:20:14+02:0024 augustus 2022|

Tijdelijke huurovereenkomst of toch niet?

Heb ik nou een tijdelijke huurovereenkomst gesloten of een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur? Die vraag leidt geregeld tot geschillen tussen verhuurders en huurders. Maar hoe zit het nu?

In 2016 is ons huurrecht op een aantal belangrijke punten veranderd. Onder meer is toen de mogelijkheid geïntroduceerd om woonruimte tijdelijk te verhuren. Dat wil zeggen dat de verhuurder de overeenkomst na tijdige aanzegging kan doen eindigen op het overeengekomen tijdstip.

In de praktijk is niet altijd duidelijk of partijen een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten c.q. hebben willen sluiten. Een dergelijke situatie heeft dit jaar tot een interessante uitspraak van de rechtbank Rotterdam geleid die van belang is voor de huurpraktijk.

Wat is een tijdelijke huurovereenkomst?

Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst als deze is wordt aangegaan voor een periode van maximaal twee jaar als sprake is van een zelfstandige woonruimte, dan wel maximaal vijf jaar ingeval van onzelfstandige woonruimte. Is de overeenkomst voor een langere periode aangegaan, dan is in beginsel sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft in het laatste geval de normale huurbescherming.

De verhuurder hoeft een tijdelijke huurovereenkomst niet op te zeggen om deze te doen eindigen. De wettelijke opzeggingsgronden zijn dan ook niet van toepassing. Wel moet de verhuurder minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum van de overeenkomst de huurder informeren dat de overeenkomst op de overeengekomen datum eindigt. Dit noemt men de aanzeggingsplicht. Voldoet de verhuurder niet aan de aanzeggingsplicht, dan wordt de overeenkomst verlengd voor onbepaalde tijd (met de daarbij horende huurbescherming).

Ingeval van een tijdelijke huurovereenkomst, heeft de huurder altijd het recht om tussentijds op te zeggen. Dit recht mag niet contractueel worden uitgesloten.

De overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur

In de praktijk worden ook vaak overeenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten met een minimumduur. Dat is een overeenkomst voor onbepaalde tijd die niet tijdens de overeengekomen minimumduur kan worden opgezegd. Zo hebben beide partijen gedurende die periode zekerheid.

In een dergelijke overeenkomst is dan bijvoorbeeld het volgende opgenomen over de duur:

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf kalendermaanden, (…). Indien een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Overeenkomsten met zo een bepaling komen in de praktijk veel voor. Ook al voordat de mogelijkheid van tijdelijk verhuren in de wet werd opgenomen.

Het probleem

Het probleem is dat de hiervoor geformuleerde bepaling ook zou kunnen duiden op een tijdelijke huurovereenkomst. De situatie kan zich dan voordoen dat de huurder denkt dat sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur, terwijl de verhuurder uitgaat van een tijdelijke huurovereenkomst.

De rechtbank Rotterdam heeft een interessant vonnis gewezen in zo een geschil.

De uitspraak

De rechter heeft in zijn uitspraak het volgende overwogen:

De kantonrechter stelt voorop dat de tekst in de huurovereenkomst op meerder manieren kan worden uitgelegd zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst. Op grond van het zogenoemde Haviltex-criterium (zie HR 13 maart 1981, NJ 1981/635) komt het dan aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

In dit kader is van belang dat Huurster in hoedanigheid van huurster en consument als een “zwakkere” contractspartij aangemerkt dient te worden. Verhuurder is daarentegen – in hoedanigheid van verhuurder – een sterkere contractspartij. Verder is niet gebleken, of aannemelijk geworden, dat Huurster inhoudelijk betrokken is geweest bij de opstelling van de huurovereenkomst, althans bij het daarin opgenomen artikel 3.1 (zie 2.2). Eventuele onduidelijkheden dienen daarom in beginsel voor risico van Verhuurder te blijven en alleen als ervan kan worden uitgegaan dat Huurster zich óók bewust was van het feit dat zij met deze overeenkomst een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar zonder huurbescherming aanging, kan van dat laatste worden uitgegaan.

Conclusie

Als de tekst in een huurovereenkomst op meerdere manieren kan worden uitgelegd zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst, komt dat in beginsel voor rekening van de verhuurder als:

  • de huurder ten opzichte van de verhuurder als een “zwakkere” contractspartij dient te worden aangemerkt;
  •  de huurder niet inhoudelijk betrokken is geweest bij het opstellen van het contract, althans van de desbetreffende bepaling.

Dit geldt uiteraard niet als de huurder zich, ondanks de onduidelijkheid in de overeenkomst, ervan bewust was dat het een tijdelijke overeenkomst betrof.

Het advies is uiteraard om onduidelijkheid te voorkomen door er in de tekst van de huurovereenkomst geen misverstand over te laten bestaan van welk type overeenkomst sprake is.

Wil je advies hierover? Neem gerust contact met ons op! Ook met andere vragen over huurrecht of vastgoed kun je natuurlijk terecht bij onze advocaat huurrecht in Nijmegen, Dennis van Alst.

Neem contact op met onze advocaat huurrecht
2021-12-29T23:49:06+02:0010 augustus 2021|

Hoe voorkom je herstelkosten bij einde huurovereenkomst?

Verhuurders worden er bij het einde van een huurovereenkomst regelmatig mee geconfronteerd dat de huurder het gehuurde met gebreken en schade achterlaat en ook nalaat die te herstellen. De verhuurder blijft dan met de herstelkosten zitten. Hoe voorkom je dat? En hoe zorg je ervoor dat de herstelkosten op de vertrekkende huurder kunnen worden verhaald?

In de aanloop naar het einde van een huurovereenkomst, moet de verhuurder een aantal stappen doorlopen om zijn of haar rechten veilig te stellen. Met name het inspecteren van het gehuurde om vast te stellen of het in de overeengekomen staat wordt opgeleverd, levert in de praktijk nog al eens problemen op. Niet in de laatste plaats omdat (gezamenlijke) inspectie regelmatig in zijn geheel niet plaats vindt. Dit terwijl het al dan niet volgen van de juiste opleveringsprocedure bepalend kan zijn voor het bestaan van een recht op schadevergoeding ingeval het gehuurde wordt opgeleverd met gebreken.

Reden genoeg om jezelf als verhuurder de volgende vraag te stellen.

Hoe voorkom ik als verhuurder dat ik zelf voor de herstelkosten opdraai?

Om deze vraag te beantwoorden, beschrijf ik hieronder de stappen die je als verhuurder moet doorlopen om zo beslagen mogelijk ten ijs te komen. Het gaat om de volgende stappen:

  • Stel bij aanvang van de huur een proces-verbaal van oplevering op;
  • Beding in de huurovereenkomst een inspectierecht en een herstelplicht;
  • Volg de juiste opleveringsprocedure;
Proces-verbaal van oplevering bij aanvang

Allereerst is het belangrijk om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te stellen van de staat van het gehuurde. In dat geval is de huurder namelijk verplicht om het gehuurde bij het einde van de huur in die beschreven staat op te leveren. De beschrijving moet dusdanig zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. Het is dan ook aan te bevelen om foto’s bij de beschrijving te voegen waarop de staat van de verschillende ruimten van het gehuurde duidelijk zichtbaar is. Ook is van belang om de beschrijving aan de huurovereenkomst te hechten en deze onderdeel van de overeenkomst uit te laten maken. Daarmee staat vast dat de huurder het gehuurde in die staat heeft aanvaard en dat voorkomt discussie achteraf.

De wet bepaalt dat indien geen beschrijving is opgemaakt, ervan uit wordt gegaan dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur dezelfde is als die bij aanvang. De verhuurder zal dan met tegenbewijs moeten komen en dat is vaak lastig. Juist vanwege het ontbreken van de beschrijving.

In de praktijk wordt voor verhuur van bedrijfsruimten vaak gebruik gemaakt van de ROZ-modellen. In de daarbij behorende algemene bepalingen is van de wet afgeweken. In dat geval geldt dat indien bij aanvang van de huur geen beschrijving (proces-verbaal van oplevering) is opgemaakt, de huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. De positie van de verhuurder is daarmee aanmerkelijk gunstiger dan onder de wettelijke regeling het geval is.

Inspectierecht en herstelplicht

Vaak wordt pas bij het einde van de huur duidelijk of er gebreken aanwezig zijn die door huurder hersteld zullen moeten worden. Nu de huurder, als alle stappen zijn doorlopen, aansprakelijk is voor de schade c.q. herstelkosten hoeft dat niet een probleem te zijn. Als de huurder echter geen verhaal biedt, kun je als verhuurder achter het net vissen. Ingeval van een faillissement van de huurder bijvoorbeeld, levert de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de schade slechts een zogenoemde concurrente vordering op. Dat wil zeggen dat de schade niet met voorrang uit de boedel wordt voldaan en de kans zeer reëel is dat voldoening überhaupt niet zal plaatsvinden. Een verhuurder die nog een waarborgsom onder zich heeft, kan deze uiteraard inzetten om de schade daarmee te verrekenen. Als de waarborgsom evenwel al is ingezet voor een huurachterstand, blijft de verhuurder meestal met de schade zitten.

De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.

Het vormt een risico dat maar moeilijk voorkomen kan worden. Wat de verhuurder kan doen, is tijdens de huurperiode het gehuurde periodiek inspecteren. Op die manier worden gebreken tijdig ontdekt en kan de verhuurder ook tijdig herstel verlangen. De verhuurder doet er goed aan om in dat verband een inspectierecht en herstelplicht in de huurovereenkomst op te nemen.

De meeste verhuurders maken overigens (nog) geen gebruik van deze mogelijkheid.

Opleveringsprocedure

In de meeste (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten is bepaald dat tijdig voor het einde van de huurovereenkomst gezamenlijk een rapport wordt opgemaakt, dat de bevindingen ten aanzien van de (actuele) staat van het gehuurde moet vermelden. Door een dergelijk inspectierapport te vergelijken met de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur kan vastgesteld worden waartoe de huurder in het kader van de teruggaveverplichting richting de verhuurder gehouden is. Aan de huurder wordt vervolgens een redelijke termijn geboden voor de werkzaamheden die op grond van het inspectierapport nog door de huurder moeten worden verricht.

Als de huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is de verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen

De ROZ-modellen bevatten ook een dergelijke regeling. Ook als de huurovereenkomst een dergelijke regeling niet kent, verdient het de voorkeur om het gehuurde gezamenlijk te inspecteren en de bevindingen vast te leggen.

Het doel hiervan laat zich raden: als na vertrek van de huurder discussie ontstaat over de staat van het gehuurde, en de verhuurder kosten op de huurder wil verhalen, dan is het essentieel dat de verhuurder kan aantonen wat de staat van het gehuurde was aan het einde van de huur.

In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald.

Er is nog een reden waarom het volgen van de overeengekomen opleveringsprocedure essentieel is. Als de huurder niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen, dan heeft dat een vervelende consequentie voor de verhuurder. In dat geval kunnen namelijk in de regel niet alle herstelkosten op de huurder worden verhaald. De gedachte daarachter is dat als de huurder wel de gelegenheid zou hebben gehad om zelf tot herstel over te gaan, dat tegen lagere kosten zou hebben gekund (bijvoorbeeld omdat dan slechts de materiaalkosten worden gemaakt). De verhuurder kan in dat geval slechts die kosten op de huurder verhalen, die de huurder zelf ook zou hebben gemaakt.

Dit laatste kan een aanzienlijke beperking opleveren in het recht van de verhuurder op kostenverhaal.

Conclusie

Als verhuurder kun je je nooit helemaal vrijwaren van het risico op schade bij het einde van een huurovereenkomst. Wel kun je het risico zoveel mogelijk beperken door de besproken stappen zo goed mogelijk te doorlopen.

Heb je behoefte aan meer informatie hierover? Neem gerust contact met ons op!

 

 

 

 

 

 

 

 

2021-04-14T15:30:34+02:003 februari 2021|

Huurachterstand: toegang ontzeggen?

In de praktijk komen we het nog steeds tegen: de verhuurder van bedrijfsruimte of woonruimte die de sloten vervangt en de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegt omdat de huur niet is betaald. Ons advies: niet doen! Het kan tot schadeclaims leiden.

Heb je te maken met een huurder die de huur niet betaalt of andere verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt? Dan heb je als verhuurder verschillende mogelijkheden om te bevorderen dat de verplichtingen alsnog worden nagekomen. Het ontzeggen van de toegang is daar niet een van. Hoe zit dat precies?

Heb je als verhuurder een opschortingsrecht?

De kernvraag in dit verband is of je als verhuurder een zogenoemd opschortingsrecht hebt. Met opschortingsrecht wordt bedoeld dat als een partij zich niet aan de afspraak houdt, de andere partij zijn verplichtingen kan uitstellen. Iedereen kent wel het recht van de huurder om de huur op te schorten als de verhuurder nalaat om bijvoorbeeld gebreken aan het gehuurde te herstellen. In dat geval komt de verhuurder een verplichting niet na en mag de huurder zijn verplichting om huur te betalen opschorten. Omgekeerd: als de huurder zonder rechtsgrond de huur niet betaalt, dan mag de verhuurder zijn verplichtingen opschorten, toch?

Het antwoord is in principe bevestigend. Toch mag je als verhuurder de huurder niet de toegang tot het gehuurde ontzeggen. Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent. 

Dat komt omdat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot zich niet voor opschorting leent.

Opschorten betekent namelijk uitstellen. Je kunt verplichtingen alleen uitstellen als aan deze verplichtingen op een later moment alsnog kan worden voldaan. Voorbeeld: de huurder die de huurbetalingsverplichting opschort, kan op een later moment alsnog (met terugwerkende kracht) betalen. Huurgenot kan echter niet met terugwerkende kracht alsnog worden verschaft. Om die reden kan de verplichting van de verhuurder om huurgenot te verschaffen niet worden opgeschort. Je hebt als verhuurder dus niet het recht om verschaffing van het huurgenot te staken.

De gevolgen

Als je als verhuurder toch de sloten vervangt en de huurder toegang tot het gehuurde ontzegt, dan handel je als verhuurder in strijd met een van de belangrijkste verplichtingen in de huurovereenkomst: het verschaffen van huurgenot. In de rechtspraak wordt ook aangenomen dat de ontzegging van toegang gelijk te stellen is aan een eenzijdige buitengerechtelijke beëndiging van de huurovereenkomst en dat kan niet volgens de wet.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.

Het gevolg is dat je als verhuurder mogelijk schadeplichtig bent.


Bovendien kan de huurder over de periode dat de ontzegging duurt, aanspraak maken op huurvermindering, in die zin dat over die periode geen huur verschuldigd is.

Een situatie die ontstaat doordat de huurder niet betaalt, kan zo uitmonden in een flinke vordering van de huurder op de verhuurder. Je doet er dus goed aan om je goed te laten informeren over je rechten en plichten in een dergelijke situatie. Een simpel telefoontje met een ter zake deskundige jurist of advocaat kan veel juridische en financiele ellende besparen.

Heb je vragen over huren of verhuren? Wij staan voor u klaar!

 

2021-01-29T16:43:05+02:008 december 2020|
Ga naar de bovenkant